一、常見的預(yù)售房糾紛有哪些？

因可以減輕開發(fā)商與購房者的經(jīng)濟壓力，商品房預(yù)售在我國十分盛行，但是由于不少開發(fā)商缺乏基本的誠信意識，為了追逐利益而實施不法行為，導(dǎo)致預(yù)售商品房糾紛頻發(fā)。那么常見的預(yù)售房糾紛有哪些呢？

（一）認(rèn)購糾紛。購房者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。但是房屋價格一旦上揚，在簽訂買賣合同或者交房時，一些不法開發(fā)卻要求購房者支付合同約定外的價款，從而引發(fā)糾紛

（二）逾期交房糾紛。逾期交房的情況并不少見，主要原因是房屋未能達到交付標(biāo)準(zhǔn)。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。這一條既對規(guī)劃部門的驗收作了強行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗收之前?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。因此，若未達到交房標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)的逾期交房糾紛也是很常見的。

（三）無法貸款引發(fā)的糾紛。許多購房者在簽訂預(yù)售合同時并沒有對無法貸款的情況進行具體的約定，而隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的收緊，購房者在辦理購房貸款時難度加大，難以按照合同約定的價格支付購房款。而開發(fā)商往往強硬地要求購房者一次性支付房款，并且承擔(dān)違約金，因而引發(fā)的糾紛并不少見。

（四）面積糾紛。由于預(yù)售商品房的所有權(quán)并不實際存在，購房者對房屋的了解僅僅只能通過規(guī)劃圖以及戶型圖進行了解，在房屋竣工交付之后，出現(xiàn)面積誤差在所難免，面積誤差包括房屋建筑面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積等等。因房屋實際面積與商品房買賣合同中所約定的面積不相符，成了商品房買賣中出現(xiàn)頻率最多的問題之一。

二、如何防范預(yù)售商品房糾紛？

既然預(yù)售商品房糾紛頻發(fā)，那么消費者可不可以采取措施預(yù)防糾紛發(fā)生呢？購房者可以在合同中就以下問題進行約定，可以在一定程度上預(yù)防糾紛的發(fā)生。

（一）確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。

根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險。

（二）認(rèn)真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。

按市場通常做法，在簽訂正式預(yù)售合同前，買賣雙方當(dāng)事人往往會先行訂立認(rèn)購協(xié)議。認(rèn)購協(xié)議的主要作用是雙方當(dāng)事人約定在未來的某個時候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預(yù)售的通用條件，一般都會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。購房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。

（三）明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。

開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購房人遲延付款責(zé)任之間的對等性。

上文主要針對常見的預(yù)售房糾紛以及預(yù)防方法進行了介紹。預(yù)售商品房的所有權(quán)是一種尚未具體獲得權(quán)力，購房者與開發(fā)商所簽的合同實際上是一種債權(quán)債務(wù)合同，開發(fā)商毀約所需承擔(dān)的責(zé)任較低。因此，購房者在購買預(yù)售商品房時，最好在房產(chǎn)專業(yè)律師的指導(dǎo)下，將前文所述的注意事項寫入合同中，并持合同與相關(guān)款項的收據(jù)、發(fā)票前往房屋主管部門進行登記備案，這樣可以使合同最大限度為購房者所用。