一、商品房有質(zhì)量問題怎樣處理

標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔?；蛞笸朔浚灰迅肚宸靠畹珱]有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權利證書的取得，我國法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，應加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。

房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責任。

如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔賠償損失的責任。

二、商品房不能如期交房怎么辦

引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權和解除合同權。筆者認為，從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔違約責任。

如果預售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算）的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

商品房預售的銷售容易引起糾紛，最為常見的便是質(zhì)量糾紛以及延期交房問題，而且實踐證明，預購人要維護自己的合法權益，僅僅依靠雙方的一紙合同和寄希望于開發(fā)商對誠實信用的自覺遵守是遠遠不夠的，唯有國家的法律保護才是最強有力的武器，而專業(yè)的律師便是最懂法律的人，他們的專業(yè)意見會給您最好的幫助。