一、購買二手房要注意什么

買二手房應該注意：

（一）確認產權的可靠度

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房；

3、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；

4、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

（二）考察原單位是否允許轉賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；

3、一般來說，軍產、院（醫(yī)院）產、校（學校）產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

（三）查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；

2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

（四）確認房屋的準確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積；

2、產權證上一般標明的是建筑面積；

3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

（五）觀察房屋的內部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；

2、管線是否太多或者走線不合理；

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

（六）考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓；

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；

3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；

4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象；

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣；

7、小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

（七）了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

（八）查驗物業(yè)管理的水平

1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心；

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。

（九）了解以后居住的費用

1、水、電、煤、暖的價格；

2、物業(yè)管理費的收取標準；

3、車位的費用。

（十）追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途；

3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；

4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

（十一）了解鄰居的組合

1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次；

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；

3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

（十二）算計一下房價

1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值；

2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；

3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

（十三）看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；

2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；

3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；

4、所購房屋產權所屬真實可靠；

5、支付有關手續(xù)費。

（十四）請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī)；

3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。

（十五）找代理行

1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；

2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來[hiweb_break]看信息的準確程度還需要驗證；

3、在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？

（十六）考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證：

1、有效的當地工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當地房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質證書；

2、資質證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

（十七）及時了解政策、程序、費用上的變化

1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化；

2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息；

3、向律師及中介代理行咨詢；

4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

（十八）產權是否完整

二、二手房按揭貸款的流程是什么

1、 確定按揭服務公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、 查詢公積金（如需公積金貸款）

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

4、準備貸款資料，審核貸款資質

按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估；并且由按揭服務公司進行初步審核。

5、簽貸款協議，公證，保險

按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。

7、辦理房產證和抵押證明

貸款人的房產證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。

8 、銀行放款

銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務公司將所貸金額發(fā)放給借款人。