一、商品房降價(jià)后能否解除購(gòu)房合同

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策力度的加大，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)降幅較快。于是在全國(guó)范圍內(nèi)，特別是北京、上海、杭州等大中城市，購(gòu)房者要求退房事件紛紛發(fā)生。那么在這種情況能否解除購(gòu)房合同？筆者認(rèn)為應(yīng)從以下四點(diǎn)進(jìn)行分析：

首先，不履行合同與誠(chéng)實(shí)信任原則相悖。

誠(chéng)實(shí)信任是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時(shí)誠(chéng)實(shí)并不欺不騙，締約后守信并自覺(jué)履行。因此無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都應(yīng)該講誠(chéng)信。其次，購(gòu)房者不履行合同，也無(wú)權(quán)依法解除合同。解除合同的方式有協(xié)議解除和法定解除，協(xié)議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”。購(gòu)房者似乎可以利用（二）、（三）、（四）項(xiàng)，使其符合所要求的表象條件，但關(guān)鍵的是，根據(jù)民法理論以及《中華人民共和國(guó)合同法釋義》（二）、（三）、（四）項(xiàng)的解除選擇權(quán)是專屬于守約方的。因此，即使購(gòu)房者不履行合同，也無(wú)權(quán)適用法定解除條件。

再次，能履行的合同違約后也應(yīng)繼續(xù)履行。在法理上，根據(jù)合同是否履行與履行狀況，違約行為可分為合同的不履行和不適當(dāng)履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對(duì)方可以選擇繼續(xù)履行或解除合同，而不履行方無(wú)權(quán)毀約。

最后，即使合同解除也要賠償損失。

《合同法》中規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。從法律規(guī)定來(lái)看，合同解除后約定違約金低于開(kāi)發(fā)商損失的，開(kāi)發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額?？梢?jiàn)，即使合同解除，購(gòu)房者也要賠償相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商的損失。

二、商品房定金糾紛怎樣處理

認(rèn)購(gòu)協(xié)議的訂立及履行是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主極易產(chǎn)生爭(zhēng)議的一個(gè)環(huán)節(jié)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議爭(zhēng)議的焦點(diǎn)又主要集中在定金的處理問(wèn)題上，因此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理原則進(jìn)行了規(guī)定。該條規(guī)定： 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。以下從幾個(gè)方面簡(jiǎn)要解讀一下該條款：

1、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律性質(zhì)以及內(nèi)容要點(diǎn)。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（房屋位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；簽署合同的時(shí)限規(guī)定等等。從法律角度分析，認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。

2、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的形式以及簽訂的時(shí)間段。

本條關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的表述為出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)?！?。出賣(mài)人與買(mǎi)受人概念的運(yùn)用，表明認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之間訂立的，形式主要表現(xiàn)為預(yù)定書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)書(shū)等。雙方當(dāng)事人之所以不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是因?yàn)榭陀^上尚不具備訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件（如開(kāi)發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，但尚未交清土地出讓金，尚未取得《商品房銷售許可證》等）。本條未規(guī)定應(yīng)在哪一階段雙方可以簽訂預(yù)約合同，但最高法院的專家認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)在辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得《商品房銷售許可證》之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。

3、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金糾紛的處理原則。

定金是一個(gè)規(guī)范的法律名詞，定金的作用就是給主合同擔(dān)保，違反定金約定就應(yīng)適用定金罰則，因此定金不同于人們?nèi)粘Ｖ兴褂玫挠喗?、預(yù)付款以及其他相近意思的詞 。這一司法解釋也同樣認(rèn)為定金是訂立商品房購(gòu)銷合同的擔(dān)保，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立合同，適用定金罰則，即：除去不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由以外，如果因購(gòu)房人原因未能訂立合同的，購(gòu)房則無(wú)權(quán)要求返還定金，如果因開(kāi)發(fā)商原因未能訂立合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但是至于到底什么是當(dāng)事人一方原因，什么是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，該司法解釋卻未加以界定。最高法院有關(guān)專家對(duì)不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由有兩種傾向性意見(jiàn)：第一種情況是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人都有買(mǎi)賣(mài)房屋的誠(chéng)意，但雙方在正式訂立商品房購(gòu)銷合同時(shí)就原先預(yù)約合同中沒(méi)有出現(xiàn)的條款不能協(xié)商一致導(dǎo)致最終未能簽訂合同；第二種情況是一些不可抗力因素，例如預(yù)約合同簽訂后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等。總之，因不能歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因致使主合同不能簽訂時(shí)，開(kāi)發(fā)商返還定金即可。

4、定金以外其他預(yù)付款的處理問(wèn)題。

現(xiàn)實(shí)生活中簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，除了使用定金外，還常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金。法律界專業(yè)人士認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)上記明：雙方未能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約時(shí)訂金、押金不退還，出賣(mài)人違約則雙倍返還訂金、押金，則此時(shí)的訂金、押金具有定金性質(zhì)；另，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》對(duì) 定金以外的其他預(yù)訂款規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用，當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

綜上所述，建議開(kāi)發(fā)商慎重對(duì)待商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的的訂立，在協(xié)議的簽訂時(shí)盡可能使用定金這一規(guī)范法律詞匯，同時(shí)還須結(jié)合《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中對(duì)定金的相關(guān)規(guī)定正確運(yùn)用定金概念，例如根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第91條規(guī)定，定金數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者在維權(quán)過(guò)程中遇到困難可以及時(shí)尋求律師的協(xié)助。