一、商品房買賣中霸王條款有哪些
所謂“霸王合同”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢，或在經(jīng)濟上的明顯強勢，在制定格式條款時違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應承擔的法律責任，加重交易對方的責任或限制、排除對方的合法權(quán)利。
商品房買賣中“霸王合同”的表現(xiàn)形式為：
（一）簽訂正式商品房買賣合同之前，開發(fā)商要求購房人必須與其簽訂認購書或預訂協(xié)議。
該類協(xié)議均由開發(fā)商事先擬好，購房人只需簽字即可。協(xié)議一般規(guī)定：購房人須預交定金，并于協(xié)議簽訂之日起一定期限內(nèi)（時間較短，一般為7日）前往簽訂正式合同，否則，定金不予退還。在簽訂正式商品房買賣合同之前，雙方就有關(guān)購房事宜進行磋商，并簽署意向書或預約，本無可厚非。但事實并非如此，凡簽訂預訂協(xié)議或認購書的購房人，一般已就主要購房事項與銷售人員基本談妥，此時，完全可以直接進行正式合同談判，但開發(fā)商卻要求購房人先簽訂預訂協(xié)議或認購書。
（二）開發(fā)商單方提前填寫或直接確定本應由雙方協(xié)商的合同條款，并聲明不得更改。
商品房買賣合同文本中許多條款均為空白條款或可選擇條款，意在交由雙方具體協(xié)商一致后共同填寫與確定。而實踐中，開發(fā)商所提供的合同文本上，已單方提前填寫或直接確定了本應由雙方協(xié)商的合同條款，并聲明不得更改，這是“霸王合同”的主要表現(xiàn)。
其一，開發(fā)商事先單方將準備簽訂的正式合同的有關(guān)空白條款填好，并聲明所填寫內(nèi)容不得更改。如在允許延期交房的空白欄內(nèi)，將由于政府部門的辦事程序、施工單位的逾期交工等原因作為其免責事由予以約定。
其二，開發(fā)商單方將準備與購房人簽訂的商品房買賣合同中對買受人有利的有關(guān)條款劃掉（表現(xiàn)為直接在條款前打“×”），把應與購房人協(xié)商確定的條款自行選定。
（三）就有關(guān)特定事項直接單方面擬定補充協(xié)議，要求購房人必須簽訂。
因合同文本設計條款有限，且對有關(guān)特定事項約定較為簡略，確有必要就有關(guān)事項做出具體約定時，雙方需另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議。但在雙方并未正式就合同條款進行協(xié)商之前，開發(fā)商往往已就有關(guān)事項單方擬定了補充協(xié)議，要求購房人在簽訂商品房買賣合同時必須同時簽訂該補充協(xié)議，這是商品房買賣中“霸王合同”的又一表現(xiàn)形式。這種情況主要表現(xiàn)在有關(guān)按揭貸款問題、房屋交接問題、物業(yè)管理問題等事項上。
（四）拒絕買受人要求對合同中或合同條款以外的涉及買受人權(quán)益的有關(guān)事項作具體、補充約定。
由于《商品房買賣合同》文本自身的缺陷，與購房人所購房屋密切相關(guān)的部分事項未能被吸收作為合同的建議性條款。
二、如何處理商品房買賣中的霸王條款
（一）自我救濟，抵制“霸王合同”
首先，要培養(yǎng)成熟的購房消費心態(tài)。成熟的購房心態(tài)可以增強抵制“霸王合同”的免疫力。購房人在選購房屋時，應當明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個或許更理想。要樹立起平等觀念，增強權(quán)利意識和風險意識。面對可能存在的風險，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。
其次，要掌握對付“霸王合同”的技能。對于開發(fā)商提供的格式合同，購房人應當認真審查，反復研究。仔細閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容，要求開發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋，過于簡略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購房人利益的內(nèi)容要刪除。
第三，必要時要聘請專業(yè)人士提供幫助。商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購房人，需要掌握一定的市場信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識與法律知識等。普通購房人往往很難同時具備這些知識和能力，臨時抱佛腳也不現(xiàn)實，向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。
（二）司法救濟，否定“霸王條款”
購房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過份擔心，法律賦予了購房人一定的救濟手段。購房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護自己的合法權(quán)益。
可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除“霸王條款”的效力。既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的“霸王條款”，也可以直接主張有關(guān)“霸王條款”無效。
商品房買賣合同本身的特殊性、合同當事人雙方占有資源與信息的嚴重不對等，極易導致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王條款”?！鞍酝鯒l款”的出現(xiàn)，縱容了不良開發(fā)商的投機與冒險心理，損害了廣大購房人的合法權(quán)益。在商品房買賣中有哪些表現(xiàn)形式，購房者遇到后又該如何處理，購房者可以咨詢專業(yè)的律師，如果發(fā)生此類糾紛也可請求專業(yè)律師的幫助。
