一、商品房預(yù)售的條件是什么

房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷(xiāo)售方式，但如果管理不善，極易導(dǎo)致投機(jī)行為，損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。為此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》專(zhuān)門(mén)對(duì)房屋預(yù)售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

 第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。

第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。

第三，按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問(wèn)題。 第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

二、購(gòu)買(mǎi)期房的人怎樣才能退房

在開(kāi)發(fā)商有商品房預(yù)售許可證商品房銷(xiāo)售許可證，并且開(kāi)發(fā)商不存在欺詐的情況下，合同合法有效，這時(shí)要解除合同，退房，要看是否符合合同約定的解除合同的條件。

1、開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，購(gòu)房人不同意變更的話(huà)可以解除合同，退房，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；但是購(gòu)房人必須約定的時(shí)間做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。

2、購(gòu)房人逾期附款超過(guò)一定時(shí)間，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，但購(gòu)房人很可能要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，支付一定的違約金，不過(guò)開(kāi)發(fā)商有可能拖延不解除合同，而讓購(gòu)房人承擔(dān)較多的違約責(zé)任，這時(shí)候購(gòu)房人就要主動(dòng)書(shū)面明確自己經(jīng)濟(jì)困難無(wú)法支付購(gòu)房款，要求解除合同退房。

3、開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)一定時(shí)間，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，支付一定的違約金，但是購(gòu)房人必須在違約之日起一定時(shí)間內(nèi)書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商退房，讓開(kāi)發(fā)商退還全部購(gòu)房款，并且支付一定的違約金。

4、商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的或者商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任

5、在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理。

6、如果商品房面積差異超過(guò)一定面積，并且和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約定據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房款的話(huà)，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。購(gòu)房人退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還購(gòu)房人已付房款，并支付相應(yīng)利息。

7、由于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商未在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，購(gòu)房人有權(quán)退房，購(gòu)房人退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起一定期限內(nèi)退還全部已付款，并且向購(gòu)房人支付相應(yīng)違約金。

8、由于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房人未在約定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，購(gòu)房人有權(quán)退房，購(gòu)房人退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起一定期限內(nèi)退還全部已付款，并且向購(gòu)房人支付相應(yīng)違約金。