一、房屋買賣延期交房如何賠償

近年來，由延期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛日趨增多。對(duì)于開發(fā)商來說，延期交房需承擔(dān)的直接法律后果有兩個(gè)：一是違約賠償；二是若延期交房超過一定期間，可能導(dǎo)致買方單方解除合同。

1、關(guān)于違約金的性質(zhì)

《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失?！逗贤ā窂暮贤?dāng)事人地位平等及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，確定了違約金的補(bǔ)償性，即違約金是用以補(bǔ)償受害方因合同對(duì)方違約所遭受的實(shí)際損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進(jìn)一步明確了違約金的補(bǔ)償性質(zhì)。

2、關(guān)于遲延交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第16條也明確了商品房買賣中違約金的補(bǔ)償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

3、延期交房導(dǎo)致的買方損失

開發(fā)商遲延交房導(dǎo)致購房者具體損失的計(jì)算問題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！币虼?，一般而言租金損失即為我國《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。

4、可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用

在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會(huì)按期交房而將子女從外地接來上海準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見的。而對(duì)于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務(wù)對(duì)此一一了解，從“通情達(dá)理”角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學(xué)。

但必須注意的是，對(duì)違約金過高或過低的調(diào)整應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人提出，否則法律并沒有規(guī)定法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以主動(dòng)予以調(diào)整。

二、商品房買賣何時(shí)可以要求雙倍賠償

懲罰性賠償，又稱示范性賠償或報(bào)復(fù)性賠償，是指由法院所作出的賠償數(shù)額超過了實(shí)際損害數(shù)額的賠償，是對(duì)真是賠償?shù)囊环N“附加”賠償，這種賠償具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。

《商品房買賣解釋》第八、九條規(guī)定了出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的5種情形，即出賣人在承擔(dān)締約過失責(zé)任或違約責(zé)任后，買受人還可以同時(shí)要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的“賠償責(zé)任”。

在實(shí)踐中對(duì)于懲罰性賠償?shù)倪m用，一般來說應(yīng)當(dāng)包括以下幾個(gè)方面的要件：

1、適用范圍的限制。懲罰性賠償適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其他商品房的買賣合同中一般不適用懲罰性賠償，非商品房買賣合同中也不適用懲罰性賠償。

2、出賣人實(shí)施了欺詐或惡意違約的行為。根據(jù)《商品房買賣解釋》的規(guī)定，以下情形發(fā)生時(shí)才可以適用懲罰性賠償：第一，商品房買賣合同簽訂后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；第二，商品房買賣合同簽訂以后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；第三，商品房買賣合同簽訂時(shí)，出賣人故意隱瞞沒喲取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，而導(dǎo)致房屋買賣合同無效或被撤銷；第四，出賣人在簽訂商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無效或被撤銷；第五，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無效或被撤銷。

3、適用懲罰性賠償?shù)那疤崾琴I受人因規(guī)定情形出現(xiàn)而不能實(shí)現(xiàn)合同目的，如果買受人能夠依商品房買賣合同的約定取得房屋的所有權(quán)，則其不能向出賣人主張適用懲罰性賠償。根據(jù)《商品房買賣解釋》的規(guī)定，必須是因?yàn)槌鲑u人的上述情形或者行為導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效、依法撤銷或買受人依規(guī)定請(qǐng)求解除，從而出現(xiàn)了買受人不能取得約定房屋所有權(quán)的情況下，才有適用懲罰性賠償?shù)谋匾?。不能取得約定房屋的所有權(quán)是不能實(shí)現(xiàn)合同目的的主要表現(xiàn)。另外，有的情況下買受人雖然已經(jīng)取得約定房屋的所有權(quán)，但是由于出賣人的欺詐或隱瞞行為導(dǎo)致已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的第三人向買受人主張對(duì)房屋的抵押權(quán)，從而導(dǎo)致買受人事后不能取得房屋的所有權(quán)或者不能取得完全的所有權(quán)的，也屬于不能實(shí)現(xiàn)合同目的，如果消費(fèi)者自己不能有效判斷，可以邀請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師協(xié)助，