一、如何在認購書中約定定金條款

商品房買賣司法解釋第四條規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

一般認為，購房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。但對于何時適用定金罰則？什么是不可歸責于當事人雙方的事由？司法解釋沒有明確，實踐中則存在著兩種不同的觀點，一種觀點認為，只要購房人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認購書的約定，開發(fā)商就可以沒收定金；另一種觀點則認為，只要購房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購房人即履行了認購書中的簽訂本約的義務，如果開發(fā)商不同意購房人提出的簽約條件，導致合同無法簽訂，則開發(fā)商應當雙倍返還定金。其實，這兩種觀點都有失偏頗。按照第一種觀點，開發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補充協(xié)議，只要購房人不能接受，開發(fā)商就可堂而皇之地沒收定金，而按照第二種觀點，則會出現(xiàn)只要購房人前去售樓處簽約，即使購房人漫天要價，開發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金。這同樣有違公平原則，不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。從客觀的角度來解釋，定金罰則的適用條件應是：如果因為合同一方無故不履行在認購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點去簽訂商品房買賣合同的義務，或一方擅自改變在認購書中雙方已經(jīng)確認同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當事人一方原因造成本約無法簽訂，應對該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因為不可抗力，或無法預見的客觀情勢的變化，或雙方就認購書中沒有提及的簽約細節(jié)和其它條款，進行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔違約責任，開發(fā)商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護，減少爭議的角度出發(fā)，建議開發(fā)商在與購房人簽訂認購書的同時，向購房人出示開發(fā)商已擬好的《商品房買賣合同》，同時在認購書中明確約定：“在本認購書簽訂的過程中，雙方已對雙方待簽的商品房買賣合同進行了初步審查，且雙方均無異議。任何一方不在認購書約定的地點和期限內(nèi)，與另一方簽訂商品房買賣合同的，應承擔相應的違約責任，并對其適用定金罰則?！?/p>

二、購買商品房時產(chǎn)生定金糾紛怎么辦

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是我國法律關(guān)于買房定金的總括條款。

對于期房，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費者在簽訂商品房買賣合同之前，應當查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》，就是我們常說的“五證”。 “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，而且消費者還要注意看一下《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍是否是所要購買的樓盤。

如果開發(fā)商沒有《商品房銷售（預售）許可證》而向社會發(fā)售房產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定：“賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為無效?！碑斒氯丝梢赃x擇以下方式維護權(quán)利：

1、直接請求開發(fā)商返還已繳納房款，退還定金；

2、向法院提起訴訟，請求法院認定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款；

3、起訴申請認定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

以上就是購房者在定金糾紛中可以選擇的維權(quán)方式，如果在糾紛解決過程中，遇到自己不能解決的問題，可以向律師咨詢，或者聘請律師代理糾紛解決。