一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金能返還嗎

商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)是為了將來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同而設(shè)的預(yù)約合同，符合合同成立的要件，是獨(dú)立的合同。商品房司法解釋第4條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。因此，在判斷要不要返還定金時(shí)要考慮以下問(wèn)題。

1、一般情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)是為了將來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，所交的定金時(shí)一種立約定金，誰(shuí)違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)條款，誰(shuí)就承擔(dān)違約責(zé)任，如果買(mǎi)受人不愿意繼續(xù)履行，即不愿意簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，那么是要受定金罰則出發(fā)的。

2、在特殊情況下，定金時(shí)要返還的，即不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因（或不可歸責(zé)于買(mǎi)受方），比如雙方均無(wú)違約行為，只是就某些條款協(xié)商不一致，此處的某些條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為認(rèn)購(gòu)書(shū)以外的屬于買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款。開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告如果具備了買(mǎi)賣(mài)合同的條款，而開(kāi)發(fā)商不執(zhí)行的話(huà)，那么就是不可歸責(zé)于買(mǎi)受方的原因，買(mǎi)受人可以要求返還定金。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)適用懲罰性賠償嗎

懲罰性賠償在我國(guó)運(yùn)用的不是很多，一般都是依據(jù)“填平原則”，由違約方支付守約方相當(dāng)于損失的賠償，并不給予違約方課以過(guò)多義務(wù)。但是在某些領(lǐng)域，懲罰性賠償還是存在的，比如商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中就約定了懲罰性賠償。

導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。