一、怎樣簽商品房買賣合同

許多購房者在房屋交付時才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當初開發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒有作規(guī)定，無從追究開發(fā)商的責任。因此，認真簽好商品房買賣契約，是保護自己合法利益的第一道屏障。

簽合同時有一個觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購房者對開發(fā)商提供的標準格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對性。

建設部1998年2月發(fā)布《關于加強商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應當簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強制性的格式合同，購房者有權對合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購房者完全可以根據(jù)自己對商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。

簽合同時第二個注意的事項是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對質(zhì)量條款的約定應事無巨細，最好是能請這方面的行家提供建議。對于開發(fā)商提供樣板房做參考的，對樣板房的各項質(zhì)量指標也應以質(zhì)量條款的形式落實。

總之，簽訂質(zhì)量條款時周到細致是與將來發(fā)生質(zhì)量糾紛時你可能得到的補償成正比的。

最后要注意的是在合同簽訂后三個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會由此承擔退回房款和違約責任，但你預想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

二、開發(fā)商的協(xié)助辦證義務有哪些

逾期辦證違約糾紛案件中，開發(fā)商常以合同中未約定開發(fā)商的協(xié)助辦證義務、未約定辦證期限、未約定辦理分戶產(chǎn)權證、未約定辦理國有土地使用權證為由進行抗辯或上訴。合同未明確約定的主要原因是：出于對自己最大利益的考慮，開發(fā)商有意提供減輕自己義務的格式合同；購房人法律知識欠缺忽略辦證事項約定。當開發(fā)商不辦證或拖延辦證引發(fā)糾紛并以合同未明確約定抗辯時，開發(fā)商是否因此而免責。筆者認為，開發(fā)商的協(xié)助辦證義務是法定義務，即使合同未明確約定，開發(fā)商也不能免除責任。

（一）權屬證書的范圍。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第135條關于買賣合同的規(guī)定，“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物的所有權的義務”，以及《物權法》第9條之規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，商品房買賣合同標的物的所有權需變更登記為買受人且向買受人交付，而使房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》（以下簡稱《司法解釋》）第18條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任”的規(guī)定中，雖未對房屋權屬證書進行明示，但根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定，即“地隨房走”的規(guī)定，開發(fā)商協(xié)助辦理的權屬證書不僅包含房屋所有權證書，還包含土地使用權證書。而出賣人與每一買受人之間的權利義務是獨立的，出賣人除交付房屋外，還需向每一買受人辦理房屋所有權分戶產(chǎn)權證、土地使用權分戶產(chǎn)權證。出賣人以合同只約定辦理大產(chǎn)權、未明確約定辦理國有土地使用權證作為抗辯的理由不成立。出賣人協(xié)助辦理房屋所有權分戶產(chǎn)權證、土地使用權分戶產(chǎn)權證是其法定義務。即使簽約雙方在合同中未約定上述義務，出賣人不履行的，同樣承擔違約責任。

（二）協(xié)助義務的內(nèi)涵。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第135條規(guī)定，“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物的所有權的義務”，因此開發(fā)商的協(xié)助義務，應一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權證書為止。開發(fā)商的協(xié)助義務主要指辦理完畢房屋所有權初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。1所以，即使在合同中未約定出賣人有協(xié)助辦證義務，無需購房人再次委托，出賣人具有協(xié)助辦證的法定義務；未通知購房人辦理分戶產(chǎn)權證，也不能視為完成了協(xié)助辦證義務。

（三）辦證期限。《司法解釋》第18條對辦證期限有明確規(guī)定，當合同對辦證期限有約定時從約定，無約定時應從法定：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。所以，出賣人以合同沒有約定明確的期限拖延辦證的抗辯理由不能成立。

如果不是專業(yè)的房產(chǎn)糾紛律師，很難清楚開發(fā)商有哪些權利和義務，所以當購房者不是很了解房產(chǎn)糾紛處理問題時，應該及時尋求律師的協(xié)助。