一、開發(fā)商違約能不能退房

開發(fā)商違約后，購房者是可以要求退房的，但是必須符合法律規(guī)定的條件?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

因此，開發(fā)商違約時，如果滿足以下條件之一的，則購房者可以退房：

1、開發(fā)商和購房者協(xié)商后都同意退房；

2、商品房買賣合同里規(guī)定了退房的條件，開發(fā)商的違約行為符合該條件；

3、開發(fā)商的違約行為構(gòu)成了《合同法》第九十四條規(guī)定的情形。

二、開發(fā)商拒絕退房如何解決

開發(fā)商違約后拒絕退房的，解決辦法有兩種：協(xié)商解決和訴訟解決。

1、協(xié)商解決

如果開發(fā)商的違約行為滿足了退房的條件，但是開發(fā)商又拒絕退房的，購房者可以先與開發(fā)商溝通協(xié)商。因為，在我國目前的房地產(chǎn)市場中，房價處于不斷上漲之中，可能當時買的房子，沒過多久就價格上漲了不少。因此，從經(jīng)濟收益的角度來說，退房可能不是很明智的選擇。購房者可以通過與開發(fā)商協(xié)商，要求開發(fā)商通過其他方式，比如支付違約金等方式，彌補違約行為造成的損害。

2、訴訟解決

如果購房者堅持退房，而開發(fā)商拒絕退房，那么唯一的解決途徑就是向法院提起訴訟。從實踐來看，以下三種情形下，法院常常會支持購房者的退房請求：

（1）逾期交房超過一定期限。

合同中一般都約定“開發(fā)商應于約定的時間交付房屋，逾期超過一定期限，仍未交付的，置業(yè)者有權(quán)解除合同、要求退房，開發(fā)商返還樓價款及利息，雙倍返還定金，賠償損失?！碑斎恢脴I(yè)者也可以不解除合同，只追究開發(fā)商的違約責任，對此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過合同規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能要求解除合同、予以退房，只能請求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。

（2）房屋質(zhì)量不符合合同約定的標準，不能修復或者經(jīng)修復仍不能達到約定的質(zhì)量標準，置業(yè)者有權(quán)退房。

房屋質(zhì)量不符合合同約定的標準，主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房，如不能修復，或者經(jīng)修復仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，并要求開發(fā)商賠償其他損失。

有的合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標準，那么，對此事項的認定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發(fā)商即構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責任。

（3）由于開發(fā)商的過錯，置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書。

開發(fā)商的此種根本違約在房屋預售合同履行過程中表現(xiàn)得較為明顯。但無論是預售還是現(xiàn)房交易，若由于開發(fā)商方面的原因，使置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書，則開發(fā)商構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商承擔違約責任。