一、開發(fā)商擅自變更房子設計怎么辦

規(guī)劃、設計形態(tài)是商品房的基本狀況之一，但在實踐中，開發(fā)商任意更改規(guī)劃、設計而引發(fā)糾紛的事情屢有出現(xiàn)。

按照法律、法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)商在取得“兩證”的同時，開發(fā)項目的所有技術(shù)指標均已確定，無特殊情況不允許變更。在實踐中應注意以下事項：

1、在商品房買賣合同上，開發(fā)商應該依據(jù)該商品房所在項目（樓宇）的《建設工程規(guī)劃許可證》上載的內(nèi)容填寫該商品房的用途，依據(jù)報批的設計圖填寫該商品房的結(jié)構(gòu)類型及層高、層數(shù)等相關(guān)指標。需要注意的是，這里的層高不是樓層凈高，包括了樓板的厚度。如果當事人雙方要約定樓層凈高，在這里需要特別注明。

2、在簽訂商品房買賣合同時，特別是對商品房預售的，購房人一定要明確商品房的確切位置，包括商品房所在幢（座）號、層數(shù)、門牌號，并確認這些指標與所附的規(guī)劃、設計圖的標注一致。房屋平面圖應當作為合同附件，盡量詳細標明房屋主要尺寸，包括墻體厚度、門窗尺寸要求，房屋朝向等。為了與合同中規(guī)劃設計條款相配套，最好附上該商品房所在小區(qū)的總平面圖。對于買受人關(guān)心的規(guī)劃、設計等問題，總平面圖要標注清楚。買受人一定要注意這些資料及相關(guān)內(nèi)容的約定。

3、雙方可以就可能因不同原因發(fā)生的規(guī)劃、設計變更分別約定責任承擔方式。

（1）經(jīng)營者獲準變更規(guī)劃設計和建筑設計的，應當在獲準變更之日起10日內(nèi)書面通知消費者，與消費者協(xié)商變更或者解除合同。為了防止開發(fā)商以行政行為為借口，對于單方進行的規(guī)劃變更，即使經(jīng)過批準也要承擔違約責任，購房者應約定可以退房；如果購房者接受變更，開發(fā)商也要承擔違約責任，因為規(guī)劃部門只會根據(jù)開發(fā)商的申請而批準變更。

（2）如果原設計有誤，或者為了完善設計，必須對原規(guī)劃設計進行變更，開發(fā)商應在報批前通知購房人，由購房者選擇退房或賠償。

（3）對于開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計，可約定較高的違約責任，充分體現(xiàn)懲罰性和補償性。因此我們簽合同時，可將退款日期簽得盡可能短，而利息要盡可能地高。

（4）由于規(guī)劃、設計變更造成商品房面積差異，買賣雙方在簽訂合同時，應當選擇處理方式。雙方不解除合同，雙方應當簽署補充協(xié)議。此時，合同約定面積應當以新簽署的補充協(xié)議中的面積為準，面積差異及處理也應當以此為依據(jù)。

二、開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證怎么辦

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務，賣方不能如約辦理，一般應承擔違約責任，即賠償買方由此造成的損失，實踐中往往對買方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因，無法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟損失。

如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機構(gòu)的原因造成的，則賣方不應承擔違約責任。

在商品房預售過程中，預售合同履行的時間跨度大，開發(fā)商在此期間有可能會擅自變更房屋設計或者是交付房屋之后不給辦理房產(chǎn)證；同時，購房人和出賣方在經(jīng)濟實力、信息掌握能力上的懸殊差距，決定了購房人在當事人間處于明顯的弱勢地位，其權(quán)益極易受到侵害。為了更好的保護自己的合法權(quán)益，讓自己買到舒適的、稱心的房屋，最好在購買之前咨詢專業(yè)律師的意見，購買的時候也可以請專業(yè)律師陪同，如果發(fā)生任何糾紛，他們都可以幫您維權(quán)。