一、預售商品房被開發(fā)商抵押怎么辦

首先，房產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預售的商品房抵押給銀行以獲取貸款的做法是違法的。相關(guān)法律規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預售的商品房設(shè)定抵押權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷售該抵押物”。

其次，購買者認購的商品房被作為抵押物后，按抵押擔保的法律規(guī)定，抵押人房產(chǎn)開發(fā)商不能按期償還貸款的，銀行作為抵押權(quán)人可依法處分抵押物并優(yōu)先受償。一旦出現(xiàn)這樣的后果，即使你狀告開發(fā)商并贏得訴訟，房產(chǎn)開發(fā)商也可能無力償還你的購房款，這就會使你對預購的商品房的權(quán)利，或收回購房款的權(quán)利都處在難以實現(xiàn)的困境。因為抵押權(quán)人是優(yōu)先于普通債權(quán)人受償債務的，即使抵押物在被司法部門查封或執(zhí)行時，抵押權(quán)也優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)。因此，房產(chǎn)開發(fā)商將已預售的商品房再抵押給他人的行為，是一種嚴重的違法侵權(quán)行為，可能使購房者蒙受經(jīng)濟損失。

商品房被抵押后，購房者可以先與房產(chǎn)開發(fā)商交涉，要求房產(chǎn)開發(fā)商解除與銀行關(guān)于這套商品房的抵押關(guān)系，并立即在商品房所在地的房屋交易所辦理預售商品房合同鑒證登記，以獲得政府對認購商品房權(quán)利的保護；當然無法交涉，可以請求人民法院確認房產(chǎn)開發(fā)商與銀行的商品房抵押關(guān)系無效，以維護購房者自身的合法權(quán)益。

二、商品房面積縮水怎么辦

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于 合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

今年來隨著市場經(jīng)濟的深入化和人民生活水平的提高，人們對于住房有了越來越高的要求，而且房屋的價值也不再僅限于居住，其商用交換價值充分體現(xiàn)，商品房預售買賣在我國也已經(jīng)逐步流行起來。但是很多開發(fā)商由于資金原因往往難免會把預售的商品房再次抵押給銀行，也有的開發(fā)商交付的房屋并不符合合同的約定，當發(fā)生這些現(xiàn)象時，作為弱勢群體的消費者最好求助于專業(yè)律師。