一、商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容

1、雙方的名稱、國(guó)籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名；

2、商品房名稱。也就是購(gòu)房者要購(gòu)買的商品房的名字、位置、編號(hào)、平面圖紙等；

3、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他；

4、商品房的數(shù)量，購(gòu)房者要購(gòu)買的套數(shù)，每套的面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算；

5、商品房的面積。這里要注意明確是建筑面積還是使用面積、其他面積，因?yàn)檫@些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時(shí)在合同中還應(yīng)明確房屋面積的誤差范圍，規(guī)定如果誤差超過(guò)一定幅度時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。

二、商品房預(yù)售合同的效力如何

開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)取得預(yù)售許可，否則其與購(gòu)房人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，不受法律保護(hù)。不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開(kāi)發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無(wú)效，有利于保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益，以促使開(kāi)發(fā)商規(guī)范開(kāi)發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益是有益的。

但是對(duì)那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售房許可證的房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？

這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預(yù)售房開(kāi)發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會(huì)穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開(kāi)發(fā)商與承購(gòu)人，由于對(duì)預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購(gòu)人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。

在我國(guó)商品房預(yù)售實(shí)踐中，作為預(yù)售人的開(kāi)發(fā)商常常利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，運(yùn)用惡意違約和欺詐等行為對(duì)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益肆意進(jìn)行侵害，所以購(gòu)房者在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)通過(guò)咨詢律師知道哪些是商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，該預(yù)售合同的效力是如何的，否則發(fā)生糾紛就更難以維護(hù)自己的權(quán)利。