一、房屋定金協(xié)議有什么效力？

定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。具體到商品房交易中，如果買方履行合同，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；如果買方不履行合同，無權(quán)要求返還定金。如果發(fā)展商不履行合同的，還可以要求雙倍返還定金。

另外，我國《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。定金作為合同履行的一種擔(dān)保，《擔(dān)保法》中規(guī)定：擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效。換言之，若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過錯造成主合同無效，過錯方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是沒收或雙倍返還定金了。

綜上所述，房屋買賣中約定定金協(xié)議是一種擔(dān)保行為，是一種約束當(dāng)事人的行為。

二、定金和訂金的區(qū)別是什么？

訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)，這是定金與訂金的最本質(zhì)的區(qū)別。具體到商品房交易，可以表述為：如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。

特別需要注意的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購書并不是正式的房屋買賣合同，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，可以說它只是一份廣義的合同。若認(rèn)購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認(rèn)購書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購房者的定金；若發(fā)展商違約，不與購房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

綜上所述，定金是有法律上的擔(dān)保效力的，而訂金沒有，由于很多當(dāng)事人沒有注意這些細(xì)微的差別，而造成自己的財產(chǎn)損失，所以我們強(qiáng)烈建議如果您在簽訂房屋買賣合同的時候需要小心謹(jǐn)慎，以防遭遇不必要的損失。我們還建議您，在簽訂合同的時候可以咨詢律師，為您提供專業(yè)的法律咨詢，以維護(hù)您的合法權(quán)益。