一、商品房買賣合同有哪些內(nèi)容

（1）當事人名稱或者姓名和住所；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（5）交付使用條件及日期；

（6）裝飾、設(shè)備標準承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（11）解決爭議的方法；

（12）違約責任；

（13）雙方約定的其他事項等，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。一旦認購書被認定為商品房買賣合同，買房人即有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定及法律規(guī)定承擔民事責任，此時開發(fā)商承擔民事責任的范圍包括差價賠償。

二、如何應(yīng)對房屋買賣糾紛

在簽訂房屋買賣合同中如何防范可能出現(xiàn)的風險，是人們在買房遇到糾紛后能否把握主動權(quán)的關(guān)鍵。我們整理了購房者的經(jīng)驗教訓，為您歸納出可能存在的六大購房“風險”，并請有關(guān)專家給出解決方法。提醒您在簽訂合同時多多注意，出現(xiàn)糾紛時妥善解決。

（1）計價方式與價款

合同已經(jīng)明確了出賣人不再向買受人收取該商品房房價款以外的費用，那么在合同中由開發(fā)商填寫的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開通費、配套費的，購房者都可以理直氣壯地要求劃去。

（2）付款方式及期限

按揭買房，一般都是由買受人提供相關(guān)資料，由開發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，購房者應(yīng)該注意，要在合同中對按揭由誰負責這項進行明確約定，同時明確因按揭手續(xù)遲延辦理導致逾期付款的，買受人不承擔逾期付款責任。

出賣人應(yīng)將買受人已付的款項返還給買受人，并支付相應(yīng)利息，按雙方約定的百分比賠償給買受人。否則，即使是開發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時辦理下來，因沒有約定按揭由誰負責，必然會導致買受人最終承擔逾期付款的責任。即使開發(fā)商有嚴重違約行為，購房者也將因理虧而不好去維權(quán)。

（3）交房期限和條件

交房日期最好用數(shù)字的大寫形式。另外，開發(fā)商往往會利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門或政府因素導致的延期交房，出賣人不承擔違約責任”。購房者簽訂合同時要提高警惕，堅決要求劃去這樣的約定，否則，開發(fā)商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。

（4）面積差異咋處理

不良開發(fā)商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購房者多掏錢。

對此，購房者可以拒絕3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算，并要求約定買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，無論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房價款均由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

（5）逾期交房怎么辦

開發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠低于其守約成本。解決的辦法就是增加其違約成本，將違約金比例提高到其不敢違約的地步。

律師建議，將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開發(fā)商將質(zhì)量存在瑕疵的房屋進行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時就做補充約定：買受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣人應(yīng)當對質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書面通知買受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔，在維權(quán)過程中產(chǎn)生障礙時，可以及時向房產(chǎn)專業(yè)律師求助。