簽訂商品房買賣合同時應(yīng)該注意哪些問題

一、對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行資格審查

因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設(shè)計較好等方面的原因，買房者急于買房而導(dǎo)致開發(fā)商的房子供不應(yīng)求，很容易忽視開發(fā)商的資質(zhì)審查，這對買房者存在極大的風(fēng)險。因此，提醒廣大購房者，在該種情況下，一定要了解一下開發(fā)商近幾年的開發(fā)項目，認(rèn)真查閱開發(fā)商的銷售許可文件。

二、審慎對待商品房的宣傳廣告

目前有些開發(fā)商的宣傳存在不真實的情況，而許多購房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號。一般的商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，你一定要在合同中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。

三、了解商品房是否設(shè)置了他項權(quán)利

如果開發(fā)商對房屋進(jìn)行了抵押，一旦產(chǎn)生糾紛時，會給購房人帶來很大的麻煩，對已經(jīng)抵押的商品房最好不要購買。如果不清楚你所購買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同中注明。

四、注意商品房的計價方式

商品房銷售時，根據(jù)雙方約定，既可以采用按套(單元)、套內(nèi)建筑面積計價，也可以采用按建筑面積計價。不同的計價方式通常會導(dǎo)致“理解價格”與實際價格的差異，從而產(chǎn)生被欺騙的感覺。但這個責(zé)任又不能歸結(jié)于開發(fā)商，因此，在細(xì)節(jié)上注意很重要。

五、注意套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

六、注意規(guī)劃、設(shè)計的變更

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)范方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自變更。但是，由于商品房建設(shè)周期較長，開發(fā)過程中市場情況可能發(fā)生變化，開發(fā)商對原有設(shè)計方案進(jìn)行修改、調(diào)整。當(dāng)事人為保護(hù)自己的權(quán)益，一定要填寫此條，即開發(fā)商不得擅自變更房屋的建筑設(shè)計，如果開發(fā)商確實需要變更，并且變更對購房者有利，購房者可以同意變更，但開發(fā)商要取得城市規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)，并在一定期限內(nèi)與購房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

七、注意雙方的違約責(zé)任條款

開發(fā)商與購房者的違約承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)是對等的。開發(fā)商往往利用其強(qiáng)勢地位或者購房者審查合同不嚴(yán)格訂立權(quán)利義務(wù)不對等的合同。因此，希望購房者在簽訂合同時，一定要注意開發(fā)商對自己違約時責(zé)任條款的內(nèi)容，防止其逃避應(yīng)有的責(zé)任。

八、一定要開發(fā)商提供正式合同文本和銷售發(fā)票

正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是你在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時必須向其提供的，也是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房產(chǎn)證時要求的。所以作為購房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的合同文本是否符合法律的相關(guān)規(guī)定。

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