一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合什么條件

（1）必須存在有效的商品房預(yù)售合同

轉(zhuǎn)讓合同是以預(yù)售合同為基礎(chǔ)的，預(yù)售合同無(wú)效，轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)然無(wú)效。關(guān)鍵是如何理解有效的涵義。合同有效是否要求開(kāi)發(fā)商具備締約主體資格？如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證而簽定合同，此時(shí)合同是否無(wú)效？只要合同是雙方意思表示一致的結(jié)果就應(yīng)該認(rèn)定為有效。只有出現(xiàn)了法律規(guī)定的無(wú)效事由時(shí)才可認(rèn)定為無(wú)效。要將政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的行政干預(yù)與預(yù)售合同的效力區(qū)分開(kāi)來(lái)。未取得預(yù)售許可證，完全可以由政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商采取行政措施，如罰款、吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，但這完全不影響合同的效力，民事合同仍然要履行，至于開(kāi)發(fā)商因行政措施而導(dǎo)致不能履行時(shí)，民事合同的目的落空，當(dāng)事人可以尋求違約救濟(jì)途徑。

（2）標(biāo)的物為正在建設(shè)而未竣工的商品房

要嚴(yán)格區(qū)分現(xiàn)房抵押與期房按揭。商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并蚩尤房屋所有權(quán)時(shí)，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理。

（3）必須取得銀行的同意

銀行和預(yù)售人之間形成了借貸法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系，相應(yīng)的銀行是債權(quán)人和抵押權(quán)人。抵押權(quán)是物權(quán)，物權(quán)具有追及力，無(wú)論抵押物轉(zhuǎn)輾到何人之手，抵押權(quán)人都可以行使抵押權(quán)。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未取得抵押權(quán)人同意時(shí)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的規(guī)定。在借貸法律關(guān)系中，債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)必須征得債權(quán)人的同意，否則轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力。可見(jiàn)，征得銀行的同意是基于銀行和預(yù)售人之間的借貸關(guān)系，而非抵押關(guān)系，必須明確這點(diǎn)。

（4）應(yīng)該通知開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商和預(yù)售人之間是商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系和借貸保證法律關(guān)系。相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商是債務(wù)人和連帶保證責(zé)任人。在前者中，銀行和預(yù)購(gòu)人已經(jīng)支付了全部房款，開(kāi)發(fā)商作為債務(wù)人必須按時(shí)交付房屋，預(yù)購(gòu)人是債權(quán)人，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)無(wú)須征得開(kāi)發(fā)商同意，僅須通知即可。在連帶責(zé)任保證法律關(guān)系中，在預(yù)購(gòu)人不能按期付款給銀行時(shí)，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)，是連帶責(zé)任保證人。按《擔(dān)保法》規(guī)定，在保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)時(shí)，未經(jīng)保證人同意，保證人不再承擔(dān)保證責(zé)任，可見(jiàn)期房轉(zhuǎn)讓不以取得預(yù)售人同意為要件，不過(guò)在實(shí)際操作中，各銀行都在借款合同中約定預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓期房時(shí)必須取得開(kāi)發(fā)商的同意，以此來(lái)保護(hù)自身利益。

（5）預(yù)購(gòu)人與下手買(mǎi)家簽定轉(zhuǎn)讓合同，并辦理了有關(guān)手續(xù)

轉(zhuǎn)讓雙方必須在意思表示真實(shí)的情況下達(dá)成簽定合同，合同簽定后，雙方持原預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同及銀行的書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓書(shū)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓登記備案手續(xù)，在交納相關(guān)契稅、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用后，房地產(chǎn)管理部門(mén)為雙方當(dāng)事人辦理更名手續(xù)，明確開(kāi)發(fā)商向受讓方交付房屋的義務(wù)。

二、預(yù)售商品房如何轉(zhuǎn)讓

（1） 轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同（一式兩份），合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預(yù)售契約價(jià)款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。

（2） 轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷(xiāo)售登記的交易管理部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫(xiě)《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)審查。

（3） 交易管理部門(mén)對(duì)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開(kāi)發(fā)企業(yè)、交易管理部門(mén)各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持有的預(yù)售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過(guò)戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對(duì)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。

商品房預(yù)售合同在訂立生效后，由于各種原因，可能發(fā)生當(dāng)事人預(yù)售合同權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，即一方甚至是雙方當(dāng)事人的變更。既然是合同的變更就必須符合一定的條件且按照一定的程序進(jìn)行，購(gòu)房者往往對(duì)此并不熟悉，如果一定要對(duì)預(yù)售的商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，最好先咨詢專業(yè)的律師，應(yīng)符合哪些條件，遵循什么樣的流程，謹(jǐn)防之后發(fā)生不必要的糾紛。