一、什么是購(gòu)房合同？

所謂購(gòu)房合同，是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。

二、簽訂購(gòu)房合同需要注意哪些事項(xiàng)？

（一）簽訂購(gòu)房合同——要注意五證的審查

有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。

1、注意五證的審查的對(duì)策

（1）復(fù)印件要注意看原件。

（2）有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

（3）對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

2、律師建議：

出賣(mài)人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人愿向買(mǎi)受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

（二）簽訂購(gòu)房合同——要注意公攤面積的規(guī)定

建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據(jù)。

1、注意公攤面積規(guī)定的對(duì)策

（1）在合同第三條中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

（2）在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

（3）按套購(gòu)買(mǎi)使用面積，雙方不涉及公攤處理。

2、律師建議：

合同明確規(guī)定，雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

（1）如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買(mǎi)受人在超出暫測(cè)面積的3%以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣(mài)人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買(mǎi)受人據(jù)實(shí)結(jié)算。

（2）買(mǎi)受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。

（三）簽訂購(gòu)房合同——要注意房產(chǎn)證的辦理期限

建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

1、注意房產(chǎn)證的辦理期限的對(duì)策

（1）五證齊全的項(xiàng)目一般買(mǎi)受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

（2）將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買(mǎi)受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

2、律師建議：

合同要明確規(guī)定，如果因出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

（1）買(mǎi)受人不退房的，出賣(mài)人需要承擔(dān)的違約金怎么計(jì)算。

（2）買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人需要承擔(dān)什么約定責(zé)任。

如果因買(mǎi)受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣(mài)人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買(mǎi)受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣(mài)人在交房后360日內(nèi)不能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的，買(mǎi)賣(mài)雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣(mài)人違約。

（四）簽訂購(gòu)房合同——要注意通知方式

合同中約定通知義務(wù)后，開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責(zé)任。

1、通知方式的對(duì)策

（1）將書(shū)面通知的形式約定清楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買(mǎi)受人就有確鑿證據(jù)。

（2）如有開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)受人應(yīng)一具體的書(shū)面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。

2、律師建議：

本合同中所含書(shū)面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。

從上文可知，簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房者是不容有任何疏忽大意的。簽訂購(gòu)房合同有許多事項(xiàng)是需要我們注意的，就拿房產(chǎn)證辦理期限的規(guī)定來(lái)說(shuō)，如果合同中沒(méi)有明確規(guī)定。對(duì)于房產(chǎn)證的辦理，開(kāi)發(fā)商也許會(huì)一拖再拖，對(duì)于這種情況是非常常見(jiàn)的，您一定要注意。如今，購(gòu)房合同內(nèi)容有很多情形是您需要謹(jǐn)慎的，建議您在簽訂的時(shí)候，最好先咨詢(xún)相關(guān)的房產(chǎn)律師。