一、有關(guān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證要注意什么

1、產(chǎn)權(quán)證辦不出來(lái)，大多是發(fā)展商各項(xiàng)政府規(guī)費(fèi)沒(méi)交齊，特別是土地使用權(quán)出讓金。政府不給發(fā)展商發(fā)大產(chǎn)證，本意可能是對(duì)發(fā)展商的某種形式的懲罰，要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任，但由于預(yù)售制度的存在，盡管未取得大產(chǎn)證，發(fā)展商照樣可以合法的把房子賣(mài)出去，回籠資金，取得利潤(rùn)，所以產(chǎn)證問(wèn)題傷不著發(fā)展商。不但不能給發(fā)展商什么觸動(dòng)，反而給一些沒(méi)有誠(chéng)信的發(fā)展商可乘之機(jī)。目前來(lái)看，產(chǎn)證問(wèn)題主要影響到小業(yè)主，這已經(jīng)影響到社會(huì)的安定。我們認(rèn)為，發(fā)展商的問(wèn)題應(yīng)該找發(fā)展商解決，對(duì)交齊了房款的業(yè)主要及時(shí)發(fā)給產(chǎn)權(quán)證，不能因產(chǎn)證問(wèn)題傷及無(wú)辜的業(yè)主。產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期不明不利于市場(chǎng)的培育和發(fā)展，也會(huì)造成社會(huì)的不安定。

2、發(fā)展商本身有自有資金，又有銀行的信貸支持，雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證但房子又基本都已預(yù)售出去了，該回籠的資金都已回籠了，該賺取的利潤(rùn)都賺到了，發(fā)展商為什么還沒(méi)有錢(qián)繳交本應(yīng)用其自有資金繳交的土地使用權(quán)出讓金和其他規(guī)費(fèi)呢？這其中的問(wèn)題發(fā)人深醒，關(guān)鍵在于發(fā)展商如何使用其預(yù)售收入，特別是購(gòu)房人按揭貸款支付的銷(xiāo)售收入。

城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。城市商品房預(yù)售管理辦法第十一條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。城市房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度?？磥?lái)關(guān)鍵是如何把這些規(guī)定落在實(shí)處，特別是銀行要制定一些辦法，禁止發(fā)展商任意把錢(qián)挪作他用，這也是銀行降低自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少呆帳壞帳的一個(gè)很重要的方面。

3、由于房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，發(fā)展商房子不愁賣(mài)不出去，因此對(duì)購(gòu)房人（消費(fèi)者）的合理要求，例如要求將售樓廣告上承諾的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)售房合同，或?qū)戇M(jìn)其他補(bǔ)充條款，往往不予理會(huì)，這是由于雙方談判實(shí)力相差懸殊所致。從北京、深圳等地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有欲望購(gòu)買(mǎi)同一樓盤(pán)的購(gòu)房人聯(lián)合起來(lái)集體與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，能形成合力對(duì)發(fā)展商造成一些沖擊，說(shuō)服發(fā)展商做出一些實(shí)質(zhì)性讓步。上海的購(gòu)房者（消費(fèi)者）可以借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，逐步改變單槍匹馬，與強(qiáng)大的發(fā)展商單兵作戰(zhàn)的局面，特別是熟練掌握網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的年輕購(gòu)房者，而不能指望發(fā)展商的良心，只有走聯(lián)合自強(qiáng)之路才有希望。

4、業(yè)主們買(mǎi)房對(duì)房子的路段、戶(hù)型、樓層、朝向、環(huán)境等非常重視，但是在現(xiàn)階段的中國(guó)，買(mǎi)房子除了關(guān)注市場(chǎng)成熟、法律完備國(guó)家的購(gòu)房人士應(yīng)關(guān)注的那些問(wèn)題外，還要特別關(guān)注房子法律風(fēng)險(xiǎn)。我們有當(dāng)事人所在的樓盤(pán)，房子建好了，業(yè)主也入住了，但發(fā)展商卻是幾乎所有該給政府交的錢(qián)都沒(méi)交齊，該付的工程款都沒(méi)付清，水、電都是臨時(shí)的，而且所有資金揮霍一空，申請(qǐng)破產(chǎn)已申請(qǐng)了三年，發(fā)展商自己的員工也度日艱難，遇到這樣從根子上爛起、“生死兩茫?！钡臉潜P(pán)，業(yè)主們還是趁早退出、壯士斷腕的好。

但中國(guó)的業(yè)主們有中國(guó)特色的心理使他們難以割舍已經(jīng)裝修好住進(jìn)去的房子：一是好漢不吃眼前虧，寧肯將來(lái)吃大虧，也不現(xiàn)在吃小虧；二是追漲殺跌的心理，房?jī)r(jià)在漲，所以不舍得拋；三是從眾心理，你不拋我也不拋；四是等靠要心理，政府總有一天會(huì)幫我們解決的。所以希望業(yè)主們應(yīng)當(dāng)盡量選擇有實(shí)力有信譽(yù)的發(fā)展商，遇到象前面提到的那樣的發(fā)展商應(yīng)勇于舍小利，吃小虧，盡早脫身走人，實(shí)在不行陷住了，應(yīng)當(dāng)引用合同法第66、67、68條的規(guī)定，立即停止支付房款，最大限度的減少損失。

二、開(kāi)發(fā)商何時(shí)屬于違反辦證義務(wù)

在辦理房屋兩證過(guò)程中，辦證義務(wù)完全歸于開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者亦負(fù)有一定的辦證義務(wù)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》并未規(guī)定，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法規(guī)、規(guī)章，買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商各自的辦證義務(wù)并非簡(jiǎn)單的主辦與協(xié)辦之分，兩者并無(wú)必然的主次關(guān)系或因果關(guān)系。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)辦證的具體義務(wù)，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定分不同情況予以認(rèn)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買(mǎi)受人分別辦理。因此，開(kāi)發(fā)商于初始登記時(shí)負(fù)主要辦理義務(wù)，于買(mǎi)受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其應(yīng)承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)。

由此可見(jiàn)，購(gòu)房者未能辦理兩證不能簡(jiǎn)單歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商。若開(kāi)發(fā)商辦理完畢初始登記并通知購(gòu)房者申辦兩證，但購(gòu)房者以各種理由推諉拒不申辦兩證以至超過(guò)《解釋》規(guī)定的辦證期限或雙方約定的辦證期限，則開(kāi)發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)逾期辦證之違約責(zé)任。

當(dāng)然，鑒于法律、法規(guī)并未明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的辦證義務(wù)范圍，雙方亦可依當(dāng)事人意思自治原則約定辦證義務(wù)的范圍，如合同約定“開(kāi)發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，由買(mǎi)受人向登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買(mǎi)受人應(yīng)按要求提供有關(guān)證件”。

拿到房產(chǎn)證，房子才能在真正意義上屬于自己，如果開(kāi)發(fā)商不履行協(xié)助辦理房產(chǎn)證義務(wù)，自己又不能獨(dú)立解決時(shí)，建議購(gòu)房者盡早尋求律師的協(xié)助，以維護(hù)自身合法權(quán)益。