一、什么是土地使用權(quán)？

土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。

二、如何進(jìn)行土地使用權(quán)抵押？

（一）土地使用權(quán)抵押的適用范圍

土地使用權(quán)抵押的適用范圍主要包括三個(gè)方面：

1、抵押貸款。

即以土地使用權(quán)作為抵押，向銀行、信用社、信托公司等金融機(jī)構(gòu)貸款或者從事民間的借貸活動(dòng)。

2、抵押承租和承包。

即承租方或承包經(jīng)營(yíng)者以土地使用權(quán)作為抵押，承租企業(yè)或擔(dān)保承包企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，如果沒有完成租賃合同或承包經(jīng)營(yíng)合同所規(guī)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。出租方或發(fā)包方有權(quán)以該土地使用權(quán)優(yōu)先受償。

3、擔(dān)保其他債務(wù)的履行。

在其他涉及金錢給付或者可以以金錢估價(jià)的債務(wù)中，只要雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，也可以以土地使用權(quán)設(shè)置抵押，作為債務(wù)人履行債務(wù)的擔(dān)保。

（二）土地使用權(quán)抵押的條件要求

土地使用權(quán)抵押的條件要求主要包括四個(gè)方面：

1、土地使用權(quán)抵押必須以初始土地登記作為前提，領(lǐng)取土地使用證。

2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權(quán)，必須連同地上建筑物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押。

3、土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

(1)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果由抵押權(quán)人認(rèn)可并經(jīng)國(guó)土管理部門確認(rèn)后，發(fā)放確認(rèn)文件，并批準(zhǔn)抵押；

(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可按不同的用途、性質(zhì)實(shí)行差額抵押，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，發(fā)放確認(rèn)文件并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部門申領(lǐng)《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應(yīng)根據(jù)不同的用地性質(zhì)規(guī)定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時(shí)在《抵押許可證》上注明“本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協(xié)議簽訂后，應(yīng)到國(guó)土部門辦理抵押登記，未經(jīng)登記的抵押行為無(wú)效”這一限制性條款。

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