一、認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房合同嗎

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上究竟是什么性質(zhì)呢？

一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是當(dāng)事人雙方對(duì)將來(lái)訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成的合意。在司法實(shí)踐中，通常認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。依據(jù)我國(guó)合同法理論，預(yù)約是當(dāng)事人約定于將來(lái)訂立確定性的本合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議；本約是依照預(yù)約于將來(lái)訂立的合同，當(dāng)事人直接據(jù)此要求相對(duì)方履行合同義務(wù)。由此可見(jiàn)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約和本約的關(guān)系。

（二）那是否所有的認(rèn)購(gòu)書(shū)都不能認(rèn)定為合同呢？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“如果商品房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收取房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！笨梢?jiàn)，在滿(mǎn)足了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的前提下，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有可能直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

二、開(kāi)發(fā)商不按認(rèn)購(gòu)書(shū)簽合同如何處理的途徑

（一）要求開(kāi)發(fā)商按照簽約流轉(zhuǎn)單中確定的價(jià)格簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋賣(mài)于善意不知情的第三人，且第三人支付了合理的對(duì)價(jià)，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。那買(mǎi)受人再要求開(kāi)發(fā)商按簽約流轉(zhuǎn)單中的價(jià)格簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在事實(shí)上已經(jīng)履行不能了。因此，所以法院不會(huì)支持買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。

（二）買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款并承擔(dān)損害賠償責(zé)任，要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。如果雙方不能訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而主要原因是開(kāi)發(fā)商看到房屋價(jià)格上漲，為了追逐利益，擅自提高商品房交易價(jià)格。那么開(kāi)發(fā)商的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，且該行為發(fā)生在雙方正式締約之前，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的違反誠(chéng)信會(huì)給對(duì)方造成巨大的損失，因此買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損害賠償責(zé)任于法有據(jù)。

綜上所述，對(duì)比上述兩種方式，第二種方式才能更好保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。第一種方式在表面上可以為買(mǎi)受人爭(zhēng)取最大的利益，但是在司法實(shí)踐中，此種要求是很難被支持的，相反買(mǎi)受人要承擔(dān)較大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議在訴訟策略的選擇上要慎重，盲目提出要求不但不能保護(hù)自己的合法權(quán)益，反而會(huì)浪費(fèi)時(shí)間。