一、二手房交接應該注意哪些問題

1、應進行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔的份額：

上下家應在雙方交接房屋時作好此項工作，以免交房后雙方就這些小費用產生扯皮。同時也要辦理這些的更名手續(xù)，由于水電是依附于房子存在的，一旦房子產權轉移，該房屋中的相應水電設施也必然轉移，不需要變更戶名，但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據將煤氣設施移走，現在的產權人只能重新花錢申請煤氣設施，因此在房屋交易結束后交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)。

2、應辦理有線電視的結算和更名手續(xù)：

買賣雙方在房屋買賣交易后，一般不會忘了結算水電煤的相關費用，但對有線電視往往會忽視掉，其實有線電視和煤氣一樣，在安裝時有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，有戶名，可以變更戶名，而且現在大多的有線電視費的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費沒有交，所以在交易后交房時，除了對有線電視的費用進行結算外，還不能忘了進行有線電視的更名手續(xù)。

3、應辦理維修基金、物業(yè)管理費的結算和更名手續(xù)：

除了上述費用的結算外，房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費的結算，而維修基金由于數額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題。結算和更名的手續(xù)一般不會忘記。但物業(yè)管理費由于數額不大，很多買賣雙方都會忽略掉這個問題，往往忘了辦理結算手續(xù)和更名手續(xù)，其實在交房的時候一定不能忘了辦理物業(yè)更名，因為如果房屋辦理完過戶等手續(xù)后，物業(yè)更名卻沒有完成，由于現在房屋大多以物業(yè)公司管理為主，以前的那種居委會管理的方式在這種新式商品房模式里不多見，而物業(yè)公司作為公司管理來說，以服務為主，原始的人際管理在物業(yè)公司這種以贏利為目的公司來說，不可能提供以前那種人性化的服務，對物業(yè)公司來說，它的管理只能依從它所登記備案的標準而來。

4、辦理相關的戶口轉出轉入手續(xù)：

前幾年房屋轉讓時，客戶對戶口問題很關注，因為當時市場上成交的大多為小標的房產，十幾萬的情況很多，房屋內有戶口的人越多賠償的越多，所以以前買房不一定是買房，很多是看中房子要拆遷買戶口呢，所以忘記戶口遷出遷進的比例比較小，現在由于投資客太多，對投資客來說根本不存在戶口的遷進遷出問題，所以戶口問題往往被忽視，由于投資客不在乎戶口問題，等到投資客再出售時，往往也會忽視戶口問題，可對買房自住要遷戶口的人來說，就會發(fā)生麻煩，由于前手是投資客，沒有辦理相關的戶口遷出遷入手續(xù)，前前手的戶口尚留在房屋中，買家想要遷進戶口，還必須找到前前手讓他遷掉戶口，自己才能遷進，麻煩不說，能不能找到原房東還是另外一回事！所以不論是為了自己也好，還是為了以后賣出方便也好，一定不要忘了將戶口問題解決掉。

5、交房交接書：

對很多買賣雙方來說，在交接了上述事項后，往往會忘了簽房屋交接書，通過大型中介公司，可能會簽交房交接書，以確認買賣雙方的最后交房行為。交房交接書其實是個雙刃劍，簽和沒簽往往會達成不同的后果，當然并不是說簽房屋交接書比不簽房屋交接書好，其實一個完整而又有保障的交房行為，應該以房屋交接書作為終止，沒有房屋交接書，如果買家反悔，對一些設備問題，事后進行扯皮對賣家來說就不利了，而且如果賣家在交房中有些問題，沒有房屋交接書，以后的糾紛又該多了。

二、二手房買賣時應如何避稅

1、以“贈與”方式變相交易

為躲避營業(yè)稅和個人所得稅，一些購買未滿5年的二手房，以“贈與”的方式悄然變相交易。

如果按照贈與形式，就不涉及到“營業(yè)額”的問題，所需付的費用為公證費以及契稅。

風險：買賣雙方簽訂的贈與協(xié)議雖然具有一定法律效益，但由于該交易實際上是二手房買賣，一旦雙方發(fā)生了利益糾紛，將最后給消費者帶來損失。例如，甲受外債壓力將房子抵押出去，而此時他又將房子以贈與的形式賣給乙，并收了房款，這樣一來乙的利益就受到了嚴重侵害。即使這種糾紛鬧到了法院，法院也很難判定裁決。

2、把交易價格“做低”

有不少人為了少交稅而常常采取瞞報、虛報價格的方式。

風險：對買房人再次交易不利。高價買賣低價報稅屬于虛假交易。雖然雙方都可從中占點小便宜，但如果買房人再次將房子轉讓時將面臨著兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估值也會相應降低；二是由于買入價低，再次賣出的價格和買入價之間的差額就比較大，再次繳納個人所得稅時也要相應多繳。

應該說明的是，2006年7月，北京市地稅局公布了二手房交易的最低計稅價格，明確設定了二手房交易的最低價格“底線”，防止二手房交易采取明低暗高的價格逃稅。

3、以租待售

為避繳營業(yè)稅，“以租待售”是一些購買未滿5年的二手房售房者采用的避稅方式。

風險：房價變化，一方毀約，另一方吃虧。一旦房價在租期大漲，房主因此毀約不再向租房者出售該房屋，準備先租后買該房的買主在租了相當長時間后利益將受到損失。反之亦然。

4、不過戶先公證

購買住房未滿5年轉手交易時，房產證先不過戶，但進行公證；待滿5年時再過戶。

風險：公證效力受質疑。只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險，因為根據我國的房地產法律法規(guī)，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據，而購房合同屬于次要證據。一旦賣房人將房屋抵押或者轉售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機構應該根據房產證的所有權，而不是根據買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質疑。

5、找開發(fā)商改底單

交易時，找開發(fā)商將底單上的原購房人改為現在的購房人。

風險：合同效力將失去。改了底單就等于改了原來的購房合同，重新簽了一個新合同。原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權益無法保證的問題。