一、宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

（一）關(guān)于農(nóng)村房屋出賣(mài)給城鎮(zhèn)居民或外村村民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，在審判實(shí)踐中存在較大的分歧。但是，村民出賣(mài)農(nóng)村房屋的行為，已經(jīng)違反了法律、行政法規(guī)規(guī)定的農(nóng)村房屋不得出賣(mài)給城鎮(zhèn)居民或外村村民的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這是肯定的。

（二）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及房屋宅基地使用權(quán)的變更，而作為與房屋不可分割的宅基地所有權(quán)為房屋所在地的村民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，客觀上形成了村民與集體經(jīng)濟(jì)組織之間對(duì)房屋享有共有權(quán)利的狀態(tài)。因此村民在未征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意的情況下，擅自將房屋出賣(mài)給城鎮(zhèn)居民或外村村民而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。我國(guó)民法通則規(guī)定，共有人處分共有財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)征得其他共有人同意，其他共有人未同意處分的不得行使處分權(quán)。由此可以得出只有財(cái)產(chǎn)的所有人或有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)的人才能處分該財(cái)產(chǎn)。根據(jù)合同法規(guī)定，沒(méi)有處分權(quán)的人訂立的處分財(cái)產(chǎn)的合同，只有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人事后取得了所有權(quán)的，合同才有效，權(quán)利人不予追認(rèn)或處分人事后未取得所有權(quán)的，合同無(wú)效。

（三）再一個(gè)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記是否影響合同效力的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)法律理論的演變和公私權(quán)利的日益明確，不動(dòng)產(chǎn)登記制度與交易合同之債的效力已經(jīng)成為不同法律領(lǐng)域的不同調(diào)整對(duì)象。行政管理機(jī)關(guān)的登記制度主要作用集中在公示性上，雖然在不動(dòng)產(chǎn)理論上，產(chǎn)權(quán)變更的標(biāo)志是登記備案，但基于物權(quán)與債權(quán)的各自獨(dú)立特性，這種登記僅是物權(quán)變動(dòng)的公示，不影響雙方債權(quán)的成立生效與否，合同效力主要由合同法來(lái)調(diào)整。

二、宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的救濟(jì)，即購(gòu)房者損害如何賠償

1、現(xiàn)在法院在判決時(shí)，會(huì)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度，適當(dāng)彌補(bǔ)購(gòu)房者的損失，在前幾年，法院一般會(huì)判決賣(mài)房者對(duì)購(gòu)房者的房屋增建和裝修部分進(jìn)行賠償，但是對(duì)房屋增值部分賠償不多。但是近年來(lái)，法院開(kāi)始對(duì)購(gòu)房者的房屋增值損失進(jìn)行了越來(lái)越多的關(guān)注，購(gòu)房者主張房屋增值部分的賠償也得到了越來(lái)越多的支持。所以說(shuō)，對(duì)于宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以主張多方面的賠償要求，以彌補(bǔ)自己的損失。

2、法院對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行保護(hù)的前提是，賣(mài)房者過(guò)失比較大，比如，明明知道宅基地不能買(mǎi)賣(mài)還要進(jìn)行交易。所以，購(gòu)房者一定要掌握相關(guān)的證據(jù)。

從上面可以看到，宅基地作為一項(xiàng)較為特殊的房產(chǎn)，與一般私有房屋不同，法律關(guān)系也較為復(fù)雜。需要注意的是，宅基地的所有權(quán)是農(nóng)民所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織所有，不經(jīng)過(guò)同意，買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的，為這事對(duì)簿公堂的人不在少數(shù)，如果購(gòu)房者遇到了宅基地糾紛，自己不懂的，可在第一時(shí)間與專業(yè)房產(chǎn)律師聯(lián)系。