一、買期房是否必須簽訂認購書

對于認購書的效力問題，并非一律都是有效的。認購書其實就是一個預約，與商品房買賣合同是預約和本約的關系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預先約定。認購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時（沒有取得預售許可證）而訂立的。在簽訂認購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內容進行談判。

實踐中，并不是任何情況下簽訂的認購書都是有效的。如果認購書實際上被依法認定為買賣合同，那么在未取得預售手續(xù)時就是無效的。如果一個項目連國有土地使用權都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認購書并收取定金，那么這種認購書也是無效的。對此問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當有一個清醒的認識。

二、商品房認購書的效力如何

簽認購書并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟。

如果條件允許，可以不簽認購而直接簽合同。這樣做的最大好處在于，在與開發(fā)商的談判中不至于因為定金的問題而使自己處于被動的地位，可以從容地與開發(fā)商談判。但多數(shù)開發(fā)商不會同意這樣的要求，從開發(fā)商的角度來說，簽了認購合同就算成功了一半。

簽《房產(chǎn)認購書》相當于是一種預約，可以避免客戶因為合同制定的延誤而流失；還可以給雙方當事人一個緩沖的機會，在緩沖期內，退房違約的損失也相對減少。即使有時候，依照法律規(guī)定應無條件返還定金，開發(fā)商也往往設置種種障礙，增加認購方索回定金的成本，從而使購房者放棄這樣的想法。

在我國，商品房認購書廣泛存在于商品房買賣過程中，其問題層出不窮。主要原因就是開發(fā)商與業(yè)主對購買期房是否必須簽訂認購書存有爭議，而且購房者對商品房認購書的效力也不知如何認定，為了避免購房者糊里糊涂的與開發(fā)商簽訂認購書而利益受損，最好在簽訂認購書時先咨詢專業(yè)的律師，如果真就此發(fā)生了糾紛也最好請專業(yè)律師幫忙解決。