一、預(yù)售商品房逾期交房怎么辦

預(yù)售的商品房交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。

對(duì)于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認(rèn)為，從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。

對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

二、商品房交房有瑕疵怎么辦

商品房質(zhì)量瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問(wèn)題和質(zhì)量瑕疵問(wèn)題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)?；蛞笸朔?；已付清房款但沒有交付的，購(gòu)買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購(gòu)買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國(guó)法律已有規(guī)定，不在贅述。

質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購(gòu)買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。

另外，開發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購(gòu)房方購(gòu)房意圖的，購(gòu)房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購(gòu)房方說(shuō)，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購(gòu)買二層商品房一套，后來(lái)，該開發(fā)商為賺取更多利潤(rùn)，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

近年來(lái)，商品房買賣糾紛呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中不乏是開發(fā)商逾期交付房屋以及商品房質(zhì)量有瑕疵等問(wèn)題，購(gòu)房者面對(duì)此類糾紛又該如何處理？其實(shí)最好的解決途徑就是請(qǐng)律師幫忙，他們有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，而且對(duì)合同內(nèi)容以及證據(jù)的采取較為了解，能很好的保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。