案情簡介：開發(fā)商延遲交付商品房

宋某與北京市某地產(chǎn)公司（以下稱開發(fā)商）簽訂商品房預(yù)售合同，雙方約定以13萬元的價(jià)格買賣地下室車位，開放商應(yīng)于2009年6月前交付車位給買受人使用，預(yù)期按日支付已付房款萬分之十的違約金。開發(fā)商于6月底以掛號信方式通知收樓未果。買受人與2010年4月到場收樓，該車位因南側(cè)砌有圍墻而不能使用，后于2010年5月拆除。買受人主張開放商從2009年6月到2010年5月的預(yù)期交樓違約金3萬元。

審理結(jié)果：開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

最終法院認(rèn)為。開放商交付車位除將支配權(quán)交與買受人之外，還應(yīng)保證車位能夠正常使用不存在瑕疵，而本案當(dāng)中車位受到圍墻影響而無法使用，不能視為正確交付。對圍墻的建造時(shí)間，開發(fā)商負(fù)有舉證責(zé)任而沒有舉證，推定圍墻在車位交付前已經(jīng)存在。認(rèn)定從2009年到2010年5月期間，無論是否有通知，買受人都無法接受此車位，故開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)交付不能的違約責(zé)任，支持買受人的訴訟請求。

律師說法：應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任

1、開發(fā)商預(yù)期交房，買受人是否可以解除房屋買賣合同？

開發(fā)商在約定的履行期限屆滿之時(shí)，沒有按期交付商品房或者協(xié)助買受人辦理房產(chǎn)的權(quán)屬登記，即出賣人給付延遲。除當(dāng)事人有約定外，法律一般不認(rèn)為出賣人因此構(gòu)成根本性違約，故不直接向守約方也就是購買人賦予解除權(quán)。

買受人向出賣人催告履行后，出賣人在合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以行使解除權(quán)?！渡唐贩抠I賣合同解釋》第15條第一款規(guī)定：出賣人延遲交付房屋，經(jīng)催告在3個(gè)月內(nèi)和合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予以支持。買受人行使解除權(quán)有期限約束。該條第二條規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3各月，對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán) 應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日1年內(nèi)行使，預(yù)期不行使的，解除權(quán)消滅。當(dāng)買受人依法行使解除權(quán)導(dǎo)致商品房預(yù)售合同解除的，則雙方按《合同法》第97條結(jié)算及第107條確定出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)。

2、開發(fā)商預(yù)期交房，買受人的損失或者違約金應(yīng)該如何計(jì)算？

由于出賣人延遲交付房屋，是買受人不能再預(yù)定的時(shí)間行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第17條第二項(xiàng)規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算方法，預(yù)期交付使用房屋的，按照預(yù)期交付房屋期間主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評估機(jī)關(guān)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。出賣人按此規(guī)定向買受人承擔(dān)責(zé)任，無需以買受人實(shí)際有租賃支出為條件，因?yàn)樽饨鹗找媸琴I受人基于合同正常履行所應(yīng)獲取的利益。

注意，對于開發(fā)商提前進(jìn)行的房屋非正式交付，責(zé)任在于開發(fā)商，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。

通過以上案例的講解，我們可以知道：通過法律途徑解決房產(chǎn)糾紛，還是需要比較專業(yè)的房產(chǎn)糾紛知識的，同時(shí)還需要足夠的糾紛解決經(jīng)驗(yàn)，如果當(dāng)事人不能妥善解決這些事情，在必要時(shí)，可以聘請律師協(xié)助，以防損失。