去年年底，我與某開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同。合同中約定，我向該開發(fā)商交納一定的房產(chǎn)證代辦費，開發(fā)商則須為我辦理房產(chǎn)證?，F(xiàn)在房款早已交清，可房子一直沒有交付，房產(chǎn)證也沒有發(fā)放給我。我多次向開發(fā)商咨詢交房和辦證事宜，開發(fā)商總是以各種理由搪塞。最近，我突然聽說該樓盤早已被抵押，現(xiàn)因開發(fā)商沒有償還到期貸款，銀行正準備將樓盤拍賣。我震驚萬分，趕忙過去打聽，沒想到售樓處已經(jīng)人去樓空，開發(fā)商早就遠走高飛了。據(jù)我了解，其他購買該棟商品房的業(yè)主也遭遇了與我相同的情況。請問這種情況下我該怎么辦？我能否對開放商的詐騙行為進行報案？
您好，很高興為您解答關(guān)于抵押樓盤有銷售的相關(guān)法律問題。
根據(jù)您的描述，開發(fā)商將所售房屋進行抵押的行為屬于惡意欺詐，你有權(quán)要求其承擔退款和賠償?shù)拿袷仑熑巍?/p>
如果涉案數(shù)額巨大，社會影響惡劣，開發(fā)商攜款逃匿，已構(gòu)成詐騙罪，您和其他業(yè)主應(yīng)該向司法機關(guān)報案。
由于您并不知道該抵押設(shè)定的時間是在商品房買賣合同訂立之前還是之后，所以，我們將按以下兩種情況考慮找到開發(fā)商的賠償問題：（一）如果抵押設(shè)定在商品房買賣合同訂立之前，則買賣合同無效。
如果該抵押設(shè)定在商品房買賣合同訂立之前，那么在訂立商品房買賣合同過程中，開發(fā)商有義務(wù)告知你和其他購房者。
但事實上，開發(fā)商并未履行這一告知義務(wù)，并且是其故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，根據(jù)我國《擔保法》第49條第1款的規(guī)定，該開發(fā)商出售抵押房屋的行為無效。
你可以按照我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規(guī)定，要求開發(fā)商返還已付購房款及利息并賠償你們的損失，同時還可以要求開放商承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。
（二）如果抵押設(shè)定在商品房買賣合同訂立之后，你可以請求解除該買賣合同。
如果抵押設(shè)定在商品房買賣合同訂立之后，那么該商品房買賣合同就具有法律效力。
但是，在尚未交付房屋并為你辦理產(chǎn)權(quán)證之間，開發(fā)商仍然擁有該房屋的所有權(quán)，因此，其在自己擁有所有權(quán)的房屋上設(shè)定抵押的行為是有效的，而且銀行根據(jù)有效的抵押合同行使拍賣權(quán)的行為也是受法律保護的并且這種根據(jù)抵押合同獲得的拍賣權(quán)在法律效力上優(yōu)先于你根據(jù)房屋買賣合同所擁有的權(quán)利。
此時，根據(jù)《解釋》第8條的規(guī)定，你可以請求解除該買賣合同，要求開發(fā)商返回已付購房款及利息、賠償損失，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
另外，如果開發(fā)商攜款潛逃，您應(yīng)該向公安機關(guān)報案來解決問題。
