在中介公司的介紹下，我與天湖小區(qū)的一個業(yè)主簽訂了一份二手房買賣合同，合同約定我以260萬的總價購買他的一套4居室。我在合同簽訂當天交了5萬定金和中介費，并且依照合同約定在10天之內(nèi)付了120萬的首付。合同上寫明了剩下的135萬在30日之內(nèi)辦理過戶時交完，無論哪方違約都要賠償20%的違約金。結(jié)果在第24天我們辦理過戶時才發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)被查封，我要求賣家承擔責任，他說這是夫妻共同財產(chǎn)本來我們的合同就無效，而且他不知道房子被查封，所以只同意返還定金不同意賠償，請問我該怎么辦？
您好，很高興為您解答二手房買賣賣家違約怎么辦的問題。
首先可以告訴您的是您與業(yè)主簽訂的二手房買賣合同只要是雙方真實的意思表示，就是有效的。
除非您明知這是夫妻共有財產(chǎn)妻子不知情還仍然購買。
因此業(yè)主不能以夫妻共有財產(chǎn)來主張合同無效。
根據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，買方購房時沒有義務查明登記業(yè)主的婚姻狀況及是否存在其他實際共有人。
登記在一方名下的夫妻共有房屋，登記一方簽字的買賣合同為有效合同。
另外，賣方對房屋的產(chǎn)權(quán)承擔瑕疵擔保責任，應當保證房屋處于產(chǎn)權(quán)清晰可交易狀態(tài)，因房產(chǎn)被查封導致無法交易的，需承擔違約責任。
也就是說業(yè)主無論有沒有惡意隱瞞查封房的事實，無法繼續(xù)履行合同就屬于違約應該按照合同的約定賠償您20%的違約金。
建議您向法院提出訴訟，要求業(yè)主承擔違約責任，返還您5萬元的定金，賠償20%的違約金。
