律師您好，我有一個朋友因為房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，起因是我朋友的房子，供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，他找開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商不予理睬，我想幫他問一下，房屋質(zhì)量問題有哪些？出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題該怎么解決呢？
您好。一、從總體上分，房屋質(zhì)量問題大致有三類：違規(guī)質(zhì)量問題、違約質(zhì)量問題和使用質(zhì)量問題。
1、違規(guī)房屋質(zhì)量問題違規(guī)房屋質(zhì)量問題，是指開發(fā)商開發(fā)的房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標準。
這類房屋質(zhì)量問題是目前最常見，也最容易引發(fā)糾紛的一類質(zhì)量問題。
具體來說包括：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定，有防水要求的地下室漏水，室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。
對于這類房屋質(zhì)量問題，毫無疑問，應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔法律責任，包括：修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>
但開發(fā)商究竟應(yīng)當以何種方式承擔法律責任，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴重分歧，從而引發(fā)糾紛。
2、違約房屋質(zhì)量問題違約質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的房屋達不到承諾的質(zhì)量標準，或者不能如期交付房屋。
這類質(zhì)量問題違反的是合同的約定，一般合同中如果有約定的解決方式可以按照約定的方式解決，如果沒有就要區(qū)分情況對待了。
3、使用房屋質(zhì)量問題使用質(zhì)量問題是指由于購房者沒有按照說明使用相關(guān)設(shè)備，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。
對于這類所謂的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當由購房人自行承擔相應(yīng)責任。
二、房屋存在瑕疵時，法律規(guī)定了多種救濟措施。
適用法律的時候應(yīng)注意以下幾點：1、對比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理。
應(yīng)注意購房人是否行使了其注意義務(wù)。
因為購房人在接受房屋時，一般對其質(zhì)量會進行必要的檢驗，這也是購房人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對于一般驗收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，購房人應(yīng)在接受時提出。
在取得房屋后，買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無其他特別規(guī)定，開發(fā)商可不負責任，應(yīng)由購房人負責維修。
開發(fā)商人在訂立合同時，已明確告知購房人房屋存有質(zhì)量瑕疵的，開發(fā)商對此也不再負有任何責任，但有特別規(guī)定的除外。
2、對隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對采取通常方式一時難以察覺，須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的，購房人及時向開發(fā)商人提出的，開發(fā)商應(yīng)當承擔責任。
對于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，開發(fā)商應(yīng)負責維修，或者適當減少房屋價金。
對于房屋質(zhì)量問題較嚴重，甚至不能使用的，購房人可解除合同，因此給購房人造成的財產(chǎn)及人身損失開發(fā)商應(yīng)予賠償。
3、對隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。開發(fā)商已知而故意隱瞞的較嚴重的房屋質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商對此應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任。
我國相關(guān)法律法規(guī)也對瑕疵擔保義務(wù)作了詳細的規(guī)定。
在標的物存在瑕疵時，出賣人負有瑕疵擔保義務(wù)，買受人享有瑕疵擔保請求權(quán)。
