今年3月我買了鄰居一套二手房，并且辦理了過戶，取得了房產(chǎn)證。當(dāng)時(shí)我要去房子看下，房主推脫說親戚住在里面，讓我三月底再去。三月底我過去的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)里面住著人，原來房主已于兩年前將房子賣給了他，但是未辦理過戶。像這種一房二賣怎么處理，一房二賣的法律規(guī)定有哪些？
您好，很高興回答您提出的關(guān)于商品房一房兩賣的問題。
一、一房兩賣合同的法律規(guī)定：
商品房的一房二賣是指房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。
開發(fā)商的這種行為違反了第一買受人和第二買受人的合法權(quán)利，開發(fā)商應(yīng)該對此造成的損失給予賠償。
法律對此也做出了相應(yīng)的規(guī)定。
1、第一買受人的賠償請求權(quán)和合同無效請求權(quán)
房地產(chǎn)開發(fā)商為第二買受人辦理了過戶登記手續(xù)后，第二買受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買賣合同得到實(shí)際履行，這也就代表著房地產(chǎn)開發(fā)商對第一買受人買賣合同的默示拒絕履行。
第一買受人可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
”
2、如果第二買受人是惡意串通房地產(chǎn)開發(fā)商取得房屋所有權(quán)，那么第一買受人就可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
”請求確認(rèn)后買方的商品房合同無效，只要有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。
但是，法院要確認(rèn)合同無效必須經(jīng)先買方行使合同無效請求權(quán)，如果先買方不行使該項(xiàng)權(quán)利，法院不能主動(dòng)確認(rèn)后買方的合同無效。
而第一買受人放棄無效請求權(quán)后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請求權(quán)。
3、第二買受人的懲罰性賠償請求權(quán)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
”由此可見，第二買受人在合同不能得到履行時(shí)，也可以向房地產(chǎn)開發(fā)商要求賠償，有權(quán)行使懲罰性賠償請求權(quán)。
二、一房兩賣案件的處理
1、在先買方的無效請求權(quán)。
《解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
”這就明確賦予在先買方有請求宣告在后合同無效的權(quán)利。
在先買方并未獲得房屋所有權(quán)，因此是不能主張?jiān)诤蠛贤址钙錂?quán)利的。
筆者認(rèn)為，在先買方的利益受到了在后合同的侵犯。
2、買方的懲罰性賠償請求權(quán)。
根據(jù)《解釋》第八條和第九條的規(guī)定，在商品房重復(fù)銷售糾紛中，在先買方和在后買方都有可能獲得對于賣方的懲罰性賠償請求權(quán)。
在先買方的懲罰性賠償請求權(quán)的依據(jù)是《解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。
而在后買方的懲罰性賠償請求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。
3、在先買方的懲罰性賠償請求權(quán)。
依據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，在先買方行使懲罰性賠償請求權(quán)的前提是賣方嚴(yán)重的故意違約行為。
具體而言是指“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無法取得房屋。
即只要屬于商品房的重復(fù)銷售，并且導(dǎo)致在先買方無法取得房屋，在先買方就可獲得懲罰性賠償請求權(quán)，而不考慮在后買方是否與賣方惡意串通。
希望上面的解答對您能有所幫助，如果還有其他需要咨詢的問題，您可以隨時(shí)電話跟我聯(lián)系。
