請問商品房認購書與商品房買賣合同有什么區(qū)別呢，商品房認購書的性質(zhì)是不是預(yù)約？因為我發(fā)現(xiàn)在簽訂商品房認購書的時候一般都不約定交房、驗房等條件，是不是在實踐中簽訂認購書的時候有一些條件還不具備，無法約定交房、驗房等條件，所以必須要等到預(yù)售合同中簽訂。
您好，很高興回答您提出的關(guān)于商品房認購書的法律性質(zhì)的問題。
一、 商品房認購書的法律性質(zhì)：
所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。
目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。
商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議，等等，且大量地出現(xiàn)在商品房預(yù)售等遠期交付的房屋交易活動中。
對商品房買賣認購書尤其是關(guān)于商品房預(yù)售認購書的性質(zhì)與效力問題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出臺前，認識并不一致。
有的認為，僅系一種合同意向，對當(dāng)事人并無多大的拘束力；
有的認為，出賣方（預(yù)售方）在不具備預(yù)售條件的情況下，如未取得預(yù)售許可證明，其預(yù)售商品房的資格尚未取得，按照有關(guān)規(guī)定并不能預(yù)售，采取商品房買賣認購書形式是一種變相的預(yù)售，是一種對法律禁止性規(guī)定的一種規(guī)避，因此，該認購協(xié)議無效；
有的認為，商品房買賣認購書的性質(zhì)為預(yù)約合同，應(yīng)承認其效力。
二、什么是預(yù)約？
所謂預(yù)約，是約定將來訂立一定合同的協(xié)議，亦稱預(yù)備合同；
以后履行預(yù)約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。
也就是說，訂立預(yù)約在當(dāng)事人間產(chǎn)生的義務(wù)為在約定的某一特定時段簽訂本約。
所以，預(yù)約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創(chuàng)制了當(dāng)事人間的締約義務(wù)。
預(yù)約的構(gòu)成，一般來說，需要考察兩方面的要件：
1、 預(yù)約的形式問題。
如果將要簽訂的正式合同有強制的形式規(guī)定的，不得以預(yù)約迂回為脫法行為，若預(yù)約的內(nèi)容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結(jié)，于預(yù)約中應(yīng)適用與主契約相同的形式規(guī)定，一如此拘束存在于主契約的情形，以防止脫法行為。
2、預(yù)約的確定性問題。
“若以預(yù)約所建立的締約義務(wù)，并不充分確定，亦無法解釋確定預(yù)約的內(nèi)容，則其義務(wù)及預(yù)約本身均不生效力。
”
希望上面的解答對您能有所幫助，如果還有其他需要咨詢的問題，您可以隨時電話跟我聯(lián)系。
