我準(zhǔn)備購買一套商品房，但是開發(fā)商和我說商品房預(yù)售許可證暫時還沒辦下來，不過我可以先交錢簽合同。我就想咨詢一下，商品房預(yù)售許可證是什么，未取得預(yù)售許可證怎么辦？
您好，非常樂意為您解答相關(guān)問題。
《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。
其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。
購買未取得商品房預(yù)售許可證的期房并支付房款，風(fēng)險是很大的。
首先，開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，一般會進(jìn)行所謂的“內(nèi)部預(yù)售”，這本身就是一種違法行為。
國家有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定：嚴(yán)禁開發(fā)商無證預(yù)售。
而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。
其次，對購房者來說，其“預(yù)購”商品房的行為也得不到法律的充分保護(hù)。
在司法實踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，由于上述公司的預(yù)售行為是無效的民事行為，因此購房者只能主張返還預(yù)付款并要求賠償損失，而當(dāng)該公司無財產(chǎn)可供執(zhí)行時購房者的權(quán)益將無法得到實現(xiàn)。
另外，如果公司在取得預(yù)售許可證后，再就購房者所“預(yù)購”的房屋與第三人簽訂預(yù)售合同且經(jīng)房地產(chǎn)交易中心登記備案，則購房者為此對該房屋主張權(quán)利同樣也得不到保護(hù)。
這是因為購房者與開發(fā)商之間沒有合法的預(yù)售合同關(guān)系。
最后，如果開發(fā)商廣告中所作的宣傳內(nèi)容如樓盤的設(shè)計方案、小區(qū)規(guī)劃等尚未經(jīng)過規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，開發(fā)商就構(gòu)成虛假宣傳，屬欺詐消費者的行為。
對購房者來說，支付了房款后，在今后簽訂預(yù)售合同時，可能面臨開發(fā)商的很多承諾在簽訂正式預(yù)售合同時都要作出重大修改、變更，這時，購房者的購房利益就有可能得不到保證。
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