文道全律師解答：

訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。

預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。

因此， 在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、 誠信原則， 或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對(duì)方無法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。

反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮， 無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立， 則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。

這種情況下， 預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除， 已付定金應(yīng)當(dāng)返還。

也就是說，若購房者交款后反悔， 違背了認(rèn)購協(xié)議的根本目的，定金是不能夠退還的；

若購房者在購房中出現(xiàn)了不可歸責(zé)于雙方原因的購房磋商行為，定金是能夠退還的。

認(rèn)購書并非一定要簽，目前大部分樓盤在銷售時(shí)， 與購房者簽訂正式的購房合同前，都會(huì)要求購房者先簽訂認(rèn)購書并交納一定的定金，事實(shí)上， 在目前的法律條款中，并沒有明文規(guī)定購房前必須簽訂認(rèn)購書。

務(wù)必要考察好開發(fā)商是否具備預(yù)售許可證，購買沒有取得預(yù)售證的房子日后會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

?? 關(guān)于定金的相關(guān)條款，以及正式的商品房買賣合同何時(shí)簽訂，也要關(guān)注認(rèn)購書的生效和失效時(shí)間等內(nèi)容，更要確保簽訂認(rèn)購書的時(shí)間是在開發(fā)商取得預(yù)售許可證時(shí)間之后。