一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展態(tài)勢

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品逐漸成為目前國內(nèi)信托產(chǎn)品市場的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的較高預(yù)期收益率和良好運(yùn)作奠定了基礎(chǔ)。

從目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品運(yùn)行情況來看，絕大多數(shù)產(chǎn)品均能順利兌付，加之房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率較高，產(chǎn)品發(fā)行均較為順利。這也在一定程度上增強(qiáng)了投資者的投資信心。

二、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要分類

根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運(yùn)作方式，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可以分為貸款類、股權(quán)投資類、組合投資類、權(quán)益投資類等四種類型。

其中貸款類是指由房地產(chǎn)開發(fā)商將土地使用權(quán)、在建工程或現(xiàn)房作為抵押后申請信托借款，開發(fā)商在產(chǎn)品到期后還本付息的融資方式。股權(quán)投資類是指信托公司通過收購或增資獲得項(xiàng)目公司股權(quán)，并通過項(xiàng)目順利銷售進(jìn)而實(shí)現(xiàn)本金回收及投資收益實(shí)現(xiàn)。組合投資類則兼有股權(quán)投資及信托貸款等多種運(yùn)作方式。權(quán)益投資類是國外較為流行的房地產(chǎn)信托運(yùn)作方式，該類產(chǎn)品將持有的物業(yè)作為信托財(cái)產(chǎn)，以物業(yè)自身租金收入或經(jīng)營收入等多種形式的穩(wěn)定現(xiàn)金流作為投資收益來源。

國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品目前主要是由物業(yè)出租為基礎(chǔ)的REITS權(quán)益類信托產(chǎn)品為主組成。與此不同的是，國內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行重點(diǎn)則是貸款類、股權(quán)投資類及組合投資類這三類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，而這也是與國內(nèi)以項(xiàng)目開發(fā)為重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀相適應(yīng)的。

在這三類產(chǎn)品中，貸款類產(chǎn)品設(shè)計(jì)簡單、抵押關(guān)系清晰，產(chǎn)品在本質(zhì)上與銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款類似，只是資金來源為信托公司募集資金，屬于典型的信用類產(chǎn)品。

鑒于篇幅所限，本文的討論重點(diǎn)是股權(quán)投資類及組合投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。為了便于進(jìn)行討論分析，本文將這兩類產(chǎn)品統(tǒng)稱為“開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品”。