根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
如購房人發(fā)現(xiàn)建成房屋與開發(fā)商預售廣告中許諾條件不符，不能基于該廣告而追究開發(fā)商的違約責任，只能根據(jù)廣告法的有關規(guī)定追究廣告商或開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。
如開房商在廣告中作出根本無法實現(xiàn)的承諾，則屬于締約過程中民事欺詐行為。購房人可要求開發(fā)商承擔締約過失責任。
所以，購房人在簽訂預售合同時應設法將廣告許諾的條件納入預售合同中，使其成為合同條款，以便日后追究預售方違約責任時有合法依據(jù)，而不是只能依據(jù)廣告法追究開發(fā)商或者廣告商的虛假發(fā)布廣告的責任。
