死后房屋被出售法院判決合同有效

5年前，劉女士因意外事故去世，留下了年幼的兒子小王，并留下了自己名下位于通州區(qū)的房產(chǎn)一套。此后，房屋仍舊登記在劉女士名下。2012年，一女子冒充劉女士，手持劉女士身份證件原件及房本原件通過房地產(chǎn)經(jīng)紀公司將該房屋出售給李先生，李先生支付了房款，并辦理了房屋過戶手續(xù)取得了房屋。近日，劉女士的兒子小王訴至法院，稱母房屋系被他人冒名出售，故起訴李先生要求確認買賣合同無效。

法官經(jīng)審理查明，冒名女子是在劉女士丈夫王先生的配合下辦理的房屋買賣及過戶手續(xù)。且李先生與該名女子的房屋買賣合同約定的房屋購買價格符合交易當時的市場行情，李先生支付了全部購房款，并且已取得房屋所有權(quán)證書。

法院認為，冒名女子雖然是無權(quán)代理，但其賣房時出具了產(chǎn)權(quán)人劉女士的身份證原件及房本原件，并與劉女士的丈夫共同出售房屋。買房人李先生經(jīng)過正常交易流程，并按照正常市場價格購買，有理由相信該名女子就是房主本人，其盡到了買房人的審慎義務(wù)，故李先生與該名女子簽訂的合同應(yīng)當有效。

善意和合理價格如何認定？

（一）善意的認定標準

此處的“善意”應(yīng)進行縮限解釋，即受讓人對出讓人無處分權(quán)的事實知悉與否的善意。審判實踐中一般以消極的善意作為認定標準，即不知道且不應(yīng)當知道。對于善意的證明事項和舉證責任的分配，應(yīng)由原權(quán)利人就買受人為惡意承擔舉證責任。善意的時間段應(yīng)從簽訂房屋買賣合同時開始至辦理過戶登記手續(xù)時止。

我國房產(chǎn)登記簿上顯示的權(quán)利狀態(tài)并不準確，以房屋為標的物的不動產(chǎn)買賣中，善意第三人對真實權(quán)利狀況的不知情應(yīng)要求其不存在重大過失。審判實踐中，認定義務(wù)人查詢到什么程度，要根據(jù)具體交易行為中的交易習慣，結(jié)合自由裁量權(quán)作出判斷。同時，房屋買受人與出賣人的關(guān)系也決定了查詢的深入程度和注意義務(wù)大小，對存在比較密切關(guān)系人的重大過失的認定，證據(jù)的審查上就可略為寬松，認定重大過失的可能性要高，若為陌生人關(guān)系，對第三人查詢義務(wù)的要求就應(yīng)相應(yīng)降低。

（二）合理價格的認定標準

物權(quán)法本身并不要求善意受讓人已經(jīng)實際支付了全部的房款，但從交易習慣看，以不動產(chǎn)為標的物的交易常表現(xiàn)為，買受人已先行支付部分價款才能要求轉(zhuǎn)移該不動產(chǎn)所有權(quán)。所以，即使登記已經(jīng)完成，若買受人尚未實際支付價款，除非有足以讓人信服的理由或交易雙方對付款有其他明確的約定，否則應(yīng)認為不符合一百零六條第一款第（二）項規(guī)定。審判實踐中，對于價格合理與否的認定標準，可參照最高院“合同法解釋二”第十九條的規(guī)定，若轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可視為明顯不合理的低價。