案例簡介：逾期交房3年購房者起訴維權

2012年7月19日，郭女士與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定購買該公司在密云開發(fā)建設的一處住宅房屋。按照約定，開發(fā)商應于2013年6月30日前將房屋交付給郭女士，但郭女士入住該房屋的實際時間卻是2016年6月1日，開發(fā)商逾期交房近3年。郭女士稱，2015年1月22日，她收到了開發(fā)商發(fā)出的入住通知單。次日，郭女士前往辦理入住手續(xù)時，卻被工作人員告知無法提供《規(guī)劃驗收批準文件》《竣工驗收備案表》等材料，郭女士拒絕接收房屋。她認為，按照約定，開發(fā)商逾期交房超過90日的，若買受人要求繼續(xù)履行合同，則開發(fā)商應承擔違約責任，并按照合同要求，按日支付購房款萬分之二的違約金。隨后，郭女士將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商支付自2013年7月1日至2015年1月23日間的違約金共計約13萬元，密云法院一審支持了這一訴請，開發(fā)商不服，提起上訴，被市三中院駁回，維持原判。后開發(fā)商支付了這筆違約金。

2016年5月30日，涉訴房屋通過驗收，郭女士再次前往辦理入住手續(xù)時，被告知須先交納2015年1月19日至2016年5月31日期間的供暖費和物業(yè)費。郭女士無奈，只好交納了上述費用。但郭女士認為，她在2015年時拒絕接收房屋是因為開發(fā)商過錯，于是再次向法院提起訴訟，要求開發(fā)商支付自2015年1月至2016年5月期間的違約金共計11萬余元，并要求償還其已交納的供暖費、物業(yè)費。

對此，開發(fā)商辯稱，2012年12月，消防局曾下發(fā)升級建筑外墻保溫材料的通知，由于市場上的保溫材料供應不足，影響了工程進度，因此才沒能如期完工交房，屬不可抗力因素，公司不存在過錯。但2015年1月23日，公司已經(jīng)向郭女士發(fā)出了入住通知，是郭女士拒絕接收房屋，因此公司也不應承擔責任。

法院判決：逾期交房責任開發(fā)商承擔，賠償24萬

法院經(jīng)審理認為，雙方在合同中約定的交付房屋的條件包括開發(fā)商應取得相關竣工驗收手續(xù)，但開發(fā)商直到2016年6月1日才取得相關驗收文件，故郭女士有權不接收房屋，逾期交房的違約責任應由開發(fā)商承擔，郭女士要求開發(fā)商支付違約金的主張于法有據(jù)；因郭女士未能在2016年6月1日前入住該房屋，故其交納的該日期之前的物業(yè)費、供暖費，開發(fā)商應予賠償。而不可抗力因素是指不能預見、不能避免的客觀情況，因升級保溫材料而影響施工進度的情況不屬于不可抗力因素，故判決開發(fā)商支付郭女士逾期交房違約金11萬余元并如數(shù)償還供暖費、物業(yè)費。

律師說法：逾期交房如何維權

許多購房人經(jīng)驗不足，沒有驗證開發(fā)商的商品房預售許可證就與其簽訂了預購合同，為糾紛產(chǎn)生埋下隱患?！芭e個例子，如果預售許可證上標明了建筑樓層為17層，但你的合同上是19層，那不用問了，驗收一定通不過，交房肯定要逾期。”因此，消費者在簽訂預售合同前，可向住建部門咨詢房屋開發(fā)商是否已取得預售許可證，樓盤現(xiàn)有建設情況是否與規(guī)劃一致，避免損失。

一般對于開發(fā)商自身原因導致的逾期交房，并符合合同條款約定的時間，購房者可以要求開發(fā)商承擔相應責任。如果非因為開發(fā)的責任導致的逾期交房，例如:自然災害、政府一些政策的調整、法律的變更、買房人自己的原因等，開發(fā)商的責任可相應地減輕或免除。業(yè)主可事先查看合同相關條款，若有規(guī)定，則按照合同所約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額進行賠付。如果沒有，則可按照同地段同類房屋租金標準確定賠償金額。迅速及時的向法院起訴，要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據(jù)法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。一般來說，若30天到90天仍不交房，購房者可先進行催告，催告后三個月，若開發(fā)商還是沒有交房，購房者便擁有合同解除權。若催告后三個月內(nèi)交房，則購房者不得以延期交房為由要求退房。

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