國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效過錯(cuò)方得到巨額經(jīng)濟(jì)利益有失公允，酌定補(bǔ)償損失

綿陽市維通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與綿陽市海峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，中華人民共和國最高人民法院《民事判決書》（2015）民一終字第422號(hào)，認(rèn)定：

《國有土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同》因政府不同意轉(zhuǎn)讓而無效；海峰公司因過錯(cuò)而得到巨額經(jīng)濟(jì)利益，有失公允，酌定補(bǔ)償維通公司損失為1500萬元。

一、基本案情

2000年5月19日，綿陽市人民政府決定將原綿陽華勝企業(yè)總公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)交由海峰公司管理。

2000年6月18日，綿陽市國土局與海峰公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，將上述土地使用權(quán)總金額6731805元的價(jià)格出讓給海峰公司。

2002年9月2日，海峰公司與維通公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。2002年9月11日、2003年12月1日維通公司取得了案涉土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

2003年1月18日，海峰公司與維通公司簽訂《警鐘街97號(hào)土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，移交土地時(shí)間延長至2003年3月31日。海峰公司逾期仍未將該宗土地移交給維通公司，發(fā)生訴訟。

2006年4月18日，在四川高院審理過程中，綿陽市國土局出具《情況說明》，原華勝企業(yè)總公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)交由綿陽市海峰房地產(chǎn)開發(fā)公司管理，不能開發(fā)、處置和轉(zhuǎn)讓土地。

經(jīng)維通公司申請(qǐng)，四川高院委托四川通和土地與房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司對(duì)投資開發(fā)后可取得的利潤進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)果：三類情況分別為 5525萬元、3319萬元和3187萬元。

二、終審認(rèn)定

1、《國有土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同》無效

(1)訟爭地塊土地使用權(quán)投資總額未達(dá)到25％的情況下即轉(zhuǎn)讓，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定.

(2)綿陽市國土局的《情況說明》，證明6865.63平方米非經(jīng)營性土地使用權(quán)，“不能開發(fā)、處置和轉(zhuǎn)讓”，綿陽市政府決定收回公開處置，其收益用于解決華勝公司的破產(chǎn)遺留問題。

（3）轉(zhuǎn)讓地塊包含3.25畝劃撥土地使用權(quán)，法律禁止其轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)。同時(shí)，鑒于轉(zhuǎn)讓合同中還包含有綿陽市政府委托海峰公司。

故雙方《國有土地使用權(quán)出讓合同》（轉(zhuǎn)讓合同）無效。

2、合同無效土地開發(fā)損失如何認(rèn)定？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，雙方當(dāng)事人簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》無效，過錯(cuò)在于海峰公司。維通公司喪失了合同應(yīng)得利益，應(yīng)得到相應(yīng)補(bǔ)償。

鑒于司法鑒定投資開發(fā)利潤，屬合同有效條件下的期待利益，不能作為合同無效損失認(rèn)定的直接標(biāo)準(zhǔn)，但可作參考。司法應(yīng)避免雙方利益失衡，過錯(cuò)方不能因合同無效獲益，無過錯(cuò)方更不能遭受重大損失，根據(jù)海峰公司獲得收益的實(shí)際情況，酌定補(bǔ)償維通公司損失為1500萬元。

3、涪城農(nóng)行應(yīng)否承擔(dān)連帶賠償責(zé)任？

涪城農(nóng)行在《國有土地使用權(quán)出讓合同》上簽章的行為，并非作為合同的一方或擔(dān)保方簽章，僅僅作為抵押權(quán)人對(duì)雙方轉(zhuǎn)讓行為的認(rèn)可，符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，維通公司主張涪城農(nóng)行對(duì)其損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任不予支持。

三、筆者意見

1、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的條件

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條：“ 無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。
    對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。
    無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
　　（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
　　（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 

第三十九條：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》法釋[2005]5號(hào)第九條：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

第十二條：“ 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。

第十三條：“ 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理?！?/p>

上述規(guī)定，人民政府同意是最重要的條件。

本案合同無效，并非訟爭地塊土地使用權(quán)投資總額未達(dá)到25％的情況，也非劃撥地原因，這些條件不是法律的強(qiáng)制性規(guī)定；綿陽市政府決定收回土地公開處置，其收益用于解決華勝公司的破產(chǎn)遺留問題，才是合同無效的根本原因。

2、土地開發(fā)損失計(jì)算？

本案土地轉(zhuǎn)讓合同無效，海峰公司返還土地款收回了土地，而土地漲價(jià)了，海峰公司因過錯(cuò)而得到巨額經(jīng)濟(jì)利益，有失公允。

通過司法鑒定投資開發(fā)利潤，屬合同有效條件下的期待利益，不能作為合同無效損失認(rèn)定的直接標(biāo)準(zhǔn)嗎？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)作為損失認(rèn)定的直接標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楸景负贤瑹o效直接源于對(duì)方的故意。