北京樓市供應(yīng)仍短缺

26日記者從地產(chǎn)機(jī)構(gòu)亞豪獲悉，7月北京住宅市場(chǎng)或許僅有9個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)北京樓市供應(yīng)短缺現(xiàn)狀要等到明年初才可有效緩解。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，今年上半年北京住宅項(xiàng)目入市量持續(xù)低位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月23日，僅有56個(gè)項(xiàng)目入市。“自今年3月北京樓市密集調(diào)控之后，住宅項(xiàng)目入市項(xiàng)目?jī)H有21個(gè)，樓市‘小年’特征顯著。”她說(shuō)。

郭毅分析認(rèn)為，供應(yīng)“小年”的出現(xiàn)，一方面是受政策制約影響；另一方面，是受土地供應(yīng)不足的影響。“去年僅有7宗可售純商住宅實(shí)現(xiàn)出讓?zhuān)@也是政策因素之外，造成今年市場(chǎng)供應(yīng)極度不足的原因之一?！?/p>

據(jù)分析，去年出讓的7宗地塊的住宅部分，實(shí)際樓面價(jià)均在3.1萬(wàn)元/平方米以上。而且，其中4宗地塊樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，預(yù)期售價(jià)想沖擊8萬(wàn)元/平方米。然而，“目前市場(chǎng)受壓制，這幾宗地塊項(xiàng)目入市積極性不高，已入市項(xiàng)目?jī)H綠地大興黃村一個(gè)。”郭毅說(shuō)。

她進(jìn)一步分析認(rèn)為，受上述因素影響，預(yù)計(jì)今年下半年北京樓市實(shí)際供應(yīng)也難現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，2017年全年都將陷于供應(yīng)低迷。不過(guò)，郭毅并不悲觀。她同時(shí)認(rèn)為，在明年初北京住宅供應(yīng)或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。“今年北京提高加快土地供應(yīng)，且上半年北京土地市場(chǎng)就已成交24宗住宅用地，其中可售純商業(yè)住宅部分共計(jì)85萬(wàn)平方米，自住房合計(jì)91萬(wàn)平方米。并且，目前還有10宗住宅用地處于掛牌出讓中。我預(yù)計(jì)，明年初這些地塊項(xiàng)目將陸續(xù)入市，到時(shí)一定會(huì)有效緩解北京樓市供應(yīng)短缺的現(xiàn)狀。”郭毅說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商獲取土地方式有哪些

出讓方式是指國(guó)有土地的代表通過(guò)什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)出讓給使用者。按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種，即拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議。一塊具體的土地，到底采取上述三種方式中的哪種方式出讓使用權(quán)，要根據(jù)出讓土地的具體情況和土地的用途確定?！斗康禺a(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。”

（一）協(xié)議。協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方直接向國(guó)有土地的所有者代表機(jī)關(guān)提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行協(xié)商，以便就有關(guān)出讓事宜達(dá)成一致的出讓方式。以協(xié)議方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，雙方當(dāng)事人在議定合同條款時(shí)，特別是確定土地使用費(fèi)方面，都有較大的靈活性。因此，這種協(xié)議方式一般用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的用地的出讓。

關(guān)于協(xié)議出讓的程序，法律沒(méi)有具體規(guī)定，根據(jù)各地的有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐，協(xié)議出讓的程序大致是：（1）申請(qǐng)。即有意受讓方應(yīng)根據(jù)自身的需要向國(guó)有土地所有者的代表機(jī)關(guān)提出用地申請(qǐng)，并提交相應(yīng)的用地意向書(shū)。（2）協(xié)商。即由土地所有者代表與有意受讓方就有關(guān)事宜進(jìn)行反復(fù)的談判，逐步達(dá)成一致意見(jiàn)。（3）簽約。即用合同把雙方協(xié)商所達(dá)成的一致意見(jiàn)確定下來(lái)。（4）領(lǐng)取土地使用證，辦理土地使用登記。

（二）招標(biāo)。招標(biāo)是指代表國(guó)家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門(mén)向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng)，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。以招標(biāo)方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，引進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于選擇合適的受讓人。這種方式一般適用于開(kāi)發(fā)性或有較高技術(shù)性要求的建設(shè)性用地。

參照我國(guó)有關(guān)招標(biāo)的規(guī)定以及招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的實(shí)踐，招標(biāo)出讓一般按下列程序進(jìn)行：（1）招標(biāo)。即由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)通告，由有意受讓人提出招標(biāo)申請(qǐng)，然后由招標(biāo)人根據(jù)確定的投標(biāo)人資格范圍，對(duì)有意受讓人進(jìn)行資格審查，最后向被批準(zhǔn)的申請(qǐng)人發(fā)送招標(biāo)文件。（2）投標(biāo)。即有意受讓人申請(qǐng)投標(biāo)，經(jīng)招標(biāo)人資格審查批準(zhǔn)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向招標(biāo)人交納投標(biāo)保證金，然后將密封的投標(biāo)書(shū)投入指定的信箱。（3）開(kāi)標(biāo)，評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。即招標(biāo)人會(huì)同有關(guān)部門(mén)并聘請(qǐng)專(zhuān)家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)有效標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)審，決定中標(biāo)者。（4）簽約。即中標(biāo)者在接到中標(biāo)證明書(shū)后，在規(guī)定的日期內(nèi)持中標(biāo)證明書(shū)與招標(biāo)人簽訂出讓合同，并支付規(guī)定數(shù)額的定金。（5）領(lǐng)取土地使用證。即中標(biāo)者繳付合同規(guī)定的全部出讓金后，向國(guó)有土地所有者代表辦理土地使用登記，領(lǐng)取土地使用證。

（三）拍賣(mài)。拍賣(mài)也叫“拍讓”，是指土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就某一土地的使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)買(mǎi)，按價(jià)高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以拍賣(mài)方式訂立土地使用出讓合同，國(guó)家可以獲得較高的土地使用費(fèi)，因此，這種方式適用于已經(jīng)開(kāi)發(fā)成熟的商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓。

根據(jù)我國(guó)土地使用權(quán)拍賣(mài)的有關(guān)規(guī)定和實(shí)際做法，拍賣(mài)的一般程序?yàn)椋海?）由土地所有者代表發(fā)出土地使用權(quán)拍賣(mài)公告。（2）應(yīng)買(mǎi)人憑保證金收據(jù)領(lǐng)取編有號(hào)碼的報(bào)價(jià)牌進(jìn)入拍賣(mài)場(chǎng)所。底價(jià)，應(yīng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，經(jīng)一番競(jìng)投，選定出價(jià)最高者，拍賣(mài)成立。（4）簽約。應(yīng)偶像高而得者即與土地所有者代表簽訂土地使用合同，并按規(guī)定交付履約金。（5）領(lǐng)取土地使用證書(shū)。受讓人按土地所有者代表的通知，辦理土地使用登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。