珠海市建筑工程有限公司、珠海市建筑工程有限公司十一分公司與汕頭市澄海區(qū)建筑總公司珠海分公司、汕頭市澄海區(qū)建筑總公司和珠海市斗門區(qū)恒業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，廣東省珠海市香洲區(qū)人民法院《民事判決書》（2011）香民二初字第311號，認(rèn)定：

珠建十一分公司與出資方澄海建總珠海公司簽訂施工合同，在恒業(yè)公司擁有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上施工，建成房屋以恒業(yè)公司的名義登記，屬雙方共有。根據(jù)物權(quán)法第一百零二條規(guī)定，恒業(yè)公司應(yīng)對房屋建設(shè)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

一、基本事實

2008年5月，以建設(shè)單位為恒業(yè)公司，施工單位為澄海建總辦理了建筑工程施工許可證，施工許可珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)的寧雅苑商住樓工程。

2009年5月，珠建公司與黃和澤簽訂《承包經(jīng)營合同書》，珠建十一分公司由黃和澤承包經(jīng)營。

澄海建總珠海公司與珠建公司簽訂《廣東省建設(shè)工程施工合同》，倒簽簽訂合同日期為2008年10月20日。珠建十一分公司完成基坑支護施工和框架封頂施工，未再繼續(xù)組織施工。

2009年12月22日，澄海建總珠海公司向珠建公司發(fā)《律師函》，終止承包關(guān)系。

2009年10月28日，恒業(yè)公司與澄海建總珠海公司和黃和澤簽訂《付款協(xié)議書》，黃和澤在上述25套房的匯總表上簽章確認(rèn)。

因未能辦理結(jié)算，訴訟請求工程款。一審判決汕頭市澄海區(qū)建筑總公司及其珠海分公司支付工程款人民幣3797676.72元,及其利息；恒業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

二、法院判決理由

1、合同效力

《廣東省建設(shè)工程施工合同》和《協(xié)議書》系案外人黃和澤掛靠珠建公司簽訂，屬黃和澤借用建筑施工企業(yè)資質(zhì)承包，違反《中華人民共和國建筑法》第二十六條，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規(guī)定，認(rèn)定合同無效。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條關(guān)于“建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，珠建公司、珠建十一分公司有權(quán)參照合同約定，請求支付工程款。

2、掛靠管理費

《廣東省建設(shè)工程施工合同》無效，珠建公司以下屬十一分公司名義施工，與澄海建總珠海公司不存在掛靠合同關(guān)系，故，澄海建總珠海公司無權(quán)收取珠建公司掛靠管理費。一審認(rèn)定1%的掛靠管理費186577.15元計入總的工程造價。

3、恒業(yè)公司連帶責(zé)任

恒業(yè)公司與澄海建總珠海公司合作開發(fā)房地產(chǎn)，對于合作一方對外簽訂的施工合同，恒業(yè)公司對其償付工程欠款承擔(dān)連帶責(zé)任。

（1）《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定：本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

(2) 《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。本案恒業(yè)公司抗辯名為合作開發(fā)、實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的合同，無相關(guān)證據(jù)支持。

（3）即使恒業(yè)公司抗辯成立，即名為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，但作為項目承包人的珠建公司、珠建十一分公司并不知情，且無義務(wù)審查發(fā)包方與其合作方之間的真實法律關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)這種區(qū)分法律關(guān)系的義務(wù)和風(fēng)險。為保護善意相對人，即項目承包人的珠建公司、珠建十一分公司的合法權(quán)益，作合作開發(fā)的為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方恒業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

（4）2011年7月26日《廣東省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人請求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的其他當(dāng)事人對施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人簽訂名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他性質(zhì)的合同，一方當(dāng)事人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人請求其他當(dāng)事人對施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，不予支持，但承包人有理由相信當(dāng)事人之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的除外。其他當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向發(fā)包人追償。

2012年6月26日廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀(jì)要》第14條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他性質(zhì)的合同，第三人有理由相信當(dāng)事人之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)對受讓人因該房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的對外債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

（5）本案中，恒業(yè)公司出地，澄海建總珠海公司出資。珠建公司、珠建十一分公司與出資方澄海建總珠海公司簽訂施工合同，在恒業(yè)公司擁有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上施工，建成房屋以恒業(yè)公司的名義登記，屬雙方共有。根據(jù)物權(quán)法第一百零二條：“因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償”規(guī)定，恒業(yè)公司應(yīng)對房屋建設(shè)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

三、筆者法律意見

1、關(guān)于私刻印章之證據(jù)

《付款協(xié)議書》上加蓋的珠建十一分公司印章系黃和澤私刻，且在25套房的匯總表上蓋章確認(rèn)，黃和澤在《聯(lián)系函》中確認(rèn)了黃和澤收到25套“頂?shù)止こ炭罘俊钡氖聦?，并有抵付工程款住房收?jù)，形成證據(jù)鎖鏈，故法院判決認(rèn)定黃和澤收到25套房房款抵付工程款的事實。

2、代發(fā)民工工資證據(jù)

2009年9月、10月份、11月份和12月份《員工工資表》，員工沒有簽收的5200元。沒有員工簽收工資的記錄，不能證實代付了工資。故未簽收的5200元工資數(shù)額應(yīng)予扣減。

對漏算的82896元工資，未提供工人簽收工資的記錄，僅有經(jīng)手人為于小昆的2份收據(jù)，沒有提供工人領(lǐng)取工資時的工資表等證據(jù)，主張依據(jù)不足，法院不予支持。

可見，建設(shè)工程合同過程管理非常重要，注重細節(jié)，證據(jù)詳細，乃訴訟之王！