各路房企餓著肚子搶地

在不斷“加碼”的樓市調(diào)控下，一些開發(fā)商為了能繼續(xù)“留在牌桌上”，“餓著肚子也要拿地”的心態(tài)明顯，一些城市“地王”的樓面價(jià)已超過(guò)區(qū)域房?jī)r(jià)?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了一二線城市土地資源始終受追捧，部分三四線城市也開始成為土地市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫，但房企因?yàn)?016年銷售樂(lè)觀，補(bǔ)庫(kù)存積極性依然非常高，對(duì)熱點(diǎn)城市熱門地塊拼搶依然積極。業(yè)內(nèi)專家建議，房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地背后風(fēng)險(xiǎn)重重，不僅抬高周邊房?jī)r(jià)，還將影響人們預(yù)期，加大調(diào)控壓力，相關(guān)部門宜未雨綢繆。

“地方政府探索抑制地價(jià)的方法，而開發(fā)商依然在‘搶地’。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線城市土地資源始終受到開發(fā)商追捧。

6月2日，石家莊正定新區(qū)迎來(lái)2017年第三次公開出讓活動(dòng)，活動(dòng)涉及六宗住宅用地，出讓面積323068.03平方米（約484.6畝），國(guó)內(nèi)知名房企碧桂園、保利、萬(wàn)科和石家莊本土天山、潤(rùn)江等25家房企參與此次競(jìng)拍，最終由四家房企以總價(jià)42.33億元成功競(jìng)得，其中樓面價(jià)最高達(dá)20923元/平方米，為近年石家莊“地王”。

值得注意的是，2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓面地價(jià)8402元/平方米，而去年11月正定新區(qū)樓面價(jià)僅為2549元/平方米，本次土拍天山地產(chǎn)競(jìng)得的［2016］008號(hào)地樓面價(jià)高達(dá)20923元/平方米，創(chuàng)下石家莊樓面價(jià)新高。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，為控制地價(jià)，防止“地王”涌現(xiàn)，各熱點(diǎn)城市采用“競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)房?jī)r(jià)”，甚至搖號(hào)等方式，以期達(dá)到限制地價(jià)效果。北京在去年9月底出臺(tái)新政嚴(yán)控地價(jià)，杭州等熱點(diǎn)城市限定土拍溢價(jià)率，廣州、佛山、南寧、福州等城市則提出“限地價(jià)+競(jìng)配建”的方式，抑制新“地王”。石家莊正定新區(qū)在本次土拍中，也是首次采用“限地價(jià)、競(jìng)配建人才安置房”規(guī)則。

但多種調(diào)控措施仍難阻開發(fā)商拿地的高漲熱情。如4月底，杭州調(diào)整土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則后“首拍”的五宗地塊觸及“新規(guī)”，或須現(xiàn)房銷售，或須自持面積，或須配建保障房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然實(shí)施了“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地出讓方式，但熱點(diǎn)城市仍拍出高價(jià)地并不意外。

河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京調(diào)控收緊，價(jià)格絕對(duì)值相對(duì)較低的周邊河北區(qū)域就成為投資購(gòu)房的重要戰(zhàn)場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)緊張，這也是過(guò)去一年河北多地房?jī)r(jià)上漲一倍多的主要原因。此次正定新區(qū)成為房企眼中的“唐僧肉”，也主要是基于京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)的利好及石家莊政府搬遷至正定新區(qū)等多重因素。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等專家認(rèn)為，土地拍賣熔斷機(jī)制有利于抑制激進(jìn)開發(fā)商的非理性拿地，設(shè)置最高限價(jià)可以避免地價(jià)過(guò)快上漲。但限地價(jià)降不了房?jī)r(jià)，因?yàn)閷?duì)于房企來(lái)講，其實(shí)際土地成本并沒(méi)有降低，并不能起到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或降房?jī)r(jià)的作用，反而會(huì)進(jìn)一步推升未來(lái)住房的價(jià)格。

開發(fā)商拿到地的方式有哪些

現(xiàn)在房地產(chǎn)公司獲得土地的方法主要有這幾個(gè)：1、招標(biāo)國(guó)家出讓某塊土地，通過(guò)發(fā)出招標(biāo)公告告知房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司制作標(biāo)書競(jìng)標(biāo)，國(guó)家綜合評(píng)定房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、信譽(yù)、資金實(shí)力、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、招標(biāo)價(jià)格、付款方式等多個(gè)因素，從而決定由哪個(gè)單位中標(biāo)。這方式因?yàn)橛腥藶樵u(píng)分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。

2、拍賣這方式簡(jiǎn)單，國(guó)家把土地情況公示出來(lái)，約定好拍賣日期，有興趣的開發(fā)商都過(guò)來(lái)，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現(xiàn)場(chǎng)誰(shuí)喊價(jià)高誰(shuí)拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡(jiǎn)單且不容易暗箱操作，但因?yàn)樽杂筛?jìng)價(jià)，價(jià)格無(wú)法控制，現(xiàn)在市場(chǎng)上那么多地級(jí)別的土地價(jià)格，幾乎都是拍賣產(chǎn)生的。

3、掛牌這方式就是國(guó)家把要出讓的土地公示出來(lái)，各房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的報(bào)價(jià)和方案交到指定地點(diǎn)，其中的公司會(huì)公示出來(lái)，在掛牌期間內(nèi)，其他公司仍可修改或重新提交自己的報(bào)價(jià)和方案，掛牌期限結(jié)束時(shí)，確定的公司為土地獲得者。4、收購(gòu)上面三個(gè)是國(guó)家承認(rèn)的土地獲得方式，按道理來(lái)講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒(méi)有實(shí)力開發(fā)，或者干脆就是想轉(zhuǎn)手，這樣開發(fā)商就會(huì)通過(guò)收購(gòu)具有土地的公司的方式，將土地轉(zhuǎn)到自己的手里。這方式在市場(chǎng)上也不少見，不過(guò)里面存在諸多的信息陷阱，每個(gè)開發(fā)商都比較小心。