商品房預(yù)售合同的效力問題主要在《解釋》第2條、第6條作出規(guī)定。其中第2條規(guī)定的是商品房預(yù)售許可證對合同效力的認(rèn)定；第6條規(guī)定的是預(yù)售合同登記備案的問題。

我們先談一談第2條，商品房預(yù)售許可證對合同效力的認(rèn)定。《解釋》第2條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預(yù)售需具備4個(gè)條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

那么《解釋》第2條為什么只規(guī)定“商品房預(yù)售許可證明”，而對其他的3個(gè)條件不作出規(guī)定呢？主要有兩方面的原因：

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政管理法，主要是對出賣人開發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第24條明確列舉了商品房預(yù)售許可證的必備條件和取得的相關(guān)程序，其中就包括了《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的前3個(gè)條件。這就表明，只要出賣人按照程序向房地產(chǎn)行政部門申請辦理取得預(yù)售證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。

第二、避免司法權(quán)與行政權(quán)之間的沖突。法院對商品房預(yù)售合同的效力進(jìn)行審查，只從形式上進(jìn)行審理，而不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。

我們再來看一下《解釋》第6條對預(yù)售合同登記備案問題的規(guī)定?！督忉尅返?條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！?/p>