不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)立要件主要包括：

①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)；

②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國(guó)立法來(lái)看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。

A、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn)；

B、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；

C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

D、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn)；

E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

F、來(lái)自全體共有人書(shū)面同意的不動(dòng)產(chǎn)；

G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。

③價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過(guò)具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值；

④辦理抵押登記。依照我國(guó)法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。