最高法院2003年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中，關(guān)于消費(fèi)者買房后何時(shí)能夠取得房產(chǎn)證的問題作出了明確規(guī)定。

買房后何時(shí)能取得房產(chǎn)證 直都是購房人十分關(guān)心的問題，現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里的條款沒有約定購房人取得房產(chǎn)證的時(shí)間，而只是在《商品房銷售管理辦法》第34條中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要有其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。這里只是規(guī)定了開發(fā)商報(bào)送材料的時(shí)間，而沒有規(guī)定購房人取得房產(chǎn)證的時(shí)間期限，在實(shí)踐中等于沒有對(duì)開發(fā)商約定何時(shí)能讓購房人取得房產(chǎn)證，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候開發(fā)商在房屋交付使用后還有可能一些審批手續(xù)沒有完善，例如土地出讓金沒有交納完全，房屋大產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)抵押，擅自變更規(guī)劃沒有得到批準(zhǔn)等情況，這種情況下盡管開發(fā)商把材料報(bào)送到房管部門，履行了合同約定的義務(wù)，其結(jié)果肯定是辦不了房產(chǎn)證，如果購房人當(dāng)初在簽訂合同時(shí)沒有和開發(fā)商約定取得房產(chǎn)證的時(shí)間的話，是無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任的，受損失的只能是購房人了，因?yàn)橹挥蟹慨a(chǎn)證才是房主擁有房屋所有權(quán)的合法憑證。

這次《解釋》的出臺(tái)，有效地解決了這個(gè)問題，充分保護(hù)了購房人的利益，解釋的第18條對(duì)此規(guī)定了三個(gè)方面的內(nèi)容：第一，雙方在簽訂買賣合同時(shí)，書面約定了購房人取得房產(chǎn)證的具體時(shí)間，如果由于開發(fā)商的原因到期購房人沒有取得房產(chǎn)證，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，如果雙方在合同里約定了具體的違約責(zé)任，按其約定；如果只約定了時(shí)間，而沒有約定違約責(zé)任，購房人可以按照已付購房總額要求開發(fā)商支付利息，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。房地產(chǎn)律師建議購房人最好是約定具體的違約責(zé)任，實(shí)踐中一般是按照每天支付已付房屋總價(jià)的萬分之二至萬分之五，越高對(duì)購房人越有利，因?yàn)檫@樣不僅購房人可以獲得更多的賠償，而且計(jì)算依據(jù)明確，對(duì)開發(fā)商也起著有效的約束作用。

第二，如果雙方在簽訂合同時(shí)沒有約定，購良人取得房產(chǎn)證的具體時(shí)間，該房屋若是—預(yù)售房，也就是通常所說的期房，按照解釋的規(guī)定，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，購房人應(yīng)取得房產(chǎn)證，如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因致使購房人沒有取得房產(chǎn)證，即使合伺沒有約定違約責(zé)任，開發(fā)商也要支付相應(yīng)的房價(jià)款利息。這里所說的房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)就是開發(fā)商交鑰匙的時(shí)間。

第三，如果購房人在簽訂購房合同時(shí)，該房屋已經(jīng)竣工成為現(xiàn)房，按照解釋的規(guī)定，自合同訂立之日起90日內(nèi)，購房人應(yīng)取得房產(chǎn)證，如果因開發(fā)商原因購房人沒有取得房產(chǎn)證，同樣要支付相應(yīng)的利息。同時(shí)，解釋的第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

這里所說的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條是指預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。如果因?yàn)殚_發(fā)商的原因，超過合同約定的時(shí)間一年，或者第33條規(guī)定的時(shí)間一年，購房人仍然沒有取得房產(chǎn)證的，購房人可以解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失，包括利息損失、裝修費(fèi)用和其他的實(shí)際合理損失。例如，有些因?yàn)殚_發(fā)商遲延交納土地出讓金導(dǎo)致辦不了房產(chǎn)證；因?yàn)殚_發(fā)商擅自改變規(guī)劃或房屋用途辦不了房產(chǎn)證等。