一、二手房交易風(fēng)險(xiǎn)包括哪些方面

1、來(lái)自出賣人方面的風(fēng)險(xiǎn)

主要表現(xiàn)為出賣人不是房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，導(dǎo)致雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，甚至在交付房款后，買受人不能取得房屋?；蛘叱鲑u人只是房屋的共有人之一，其出賣房屋的行為沒(méi)有得到其他共有人的同意，其他共有人對(duì)房屋買賣行為提出異議。這其中以夫妻一方擅自處置房屋導(dǎo)致買賣行為無(wú)效最為典型。因?yàn)榈怯洰a(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定往往共有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有對(duì)配偶予以登記。而按照法律規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)所有共有人的一致意思表示，處置行為才為有效。

為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，在交易時(shí)要注意取得其他登記的共有人或隱性共有人，比如夫或妻另一方的同意或授權(quán)。在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)人為成年人的房屋時(shí)，要注意同時(shí)查看其結(jié)婚證或到婚姻登記部門核實(shí)其婚姻狀況，并分析該房屋是否屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

2、來(lái)自房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)

此類風(fēng)險(xiǎn)中最常見(jiàn)的是在買賣前房屋的交易已受到限制。主要有：用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；已抵押，又不能得到抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓；已被司法機(jī)關(guān)查封。

在以上幾種情況下，房屋將不能從出賣方過(guò)戶到買方名下，買受人可能面臨房、錢兩空的結(jié)局。

有的房屋已出租他人，但出賣人未依法通知承租人，侵害了承租人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在交易后可能由于承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致交易無(wú)效；或者租期未到，由于買賣不破租賃，造成買受人在購(gòu)買房屋后不能即時(shí)入住，必須等到租賃結(jié)束，才能自行居住。有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水電等費(fèi)用沒(méi)有結(jié)清，買受人在入住后要替出賣人的此類支出買單。

一般來(lái)說(shuō)，房屋的產(chǎn)權(quán)變更是否受到限制，房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門都有記載，為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，買受人可以在交易前到房地產(chǎn)管理部門查看房屋的產(chǎn)權(quán)登記檔案，核查房屋產(chǎn)權(quán)交易是否受到限制，以防無(wú)法過(guò)戶。同時(shí)要到房屋中現(xiàn)場(chǎng)查看使用狀況，如果其中有人租住，則要詢問(wèn)租住人是否有購(gòu)買意愿，如果租住人表示也要購(gòu)買房屋，則要讓其行使在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利；如果表示不購(gòu)買，則應(yīng)當(dāng)要其出具書(shū)面意見(jiàn)，以免日后反悔。如果租期未到，則要做好購(gòu)買后不能立即入住的心理準(zhǔn)備。

3、來(lái)自產(chǎn)權(quán)變更登記過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

在二手房交易稅費(fèi)調(diào)整后，有的買賣雙方為了避免由于交易房屋建成之后未滿五年，而要支付較高交易成本，會(huì)在交易中約定在房屋建成滿五年后再辦理過(guò)戶手續(xù)，這一約定對(duì)于買受人一方風(fēng)險(xiǎn)較大。如果在過(guò)戶之前出賣人出現(xiàn)意外，喪失了行為能力，則無(wú)法為過(guò)戶出具必要的手續(xù)；如果出賣人在此期間因其他債務(wù)被人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，由于這套房屋仍登記在出賣人名下，可能被人民法院認(rèn)定為出賣人的財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而被查封或拍賣。

為了防止日后夜長(zhǎng)夢(mèng)多，出現(xiàn)以上的交易風(fēng)險(xiǎn)。買受人可以要求出賣人在日前出具授權(quán)委托書(shū)，委托一到兩個(gè)買受人信任的人代為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，以避免由于出賣人的意外原因，造成無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)變更登記。買受人還可以要求出賣人先暫時(shí)將房屋抵押給買受人，待建成期限滿五年后再解除抵押，辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣一來(lái)，只需花費(fèi)少量抵押登記費(fèi)用，就避免了由于出賣人的其他債務(wù)，造成買受人房錢兩空。

二、怎樣簽二手房交易合同

1、首先，查看出賣方是否具有交易資格。

（1）要求查看產(chǎn)權(quán)證，看出賣方是否為房屋合法產(chǎn)權(quán)人。為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，建議除了要查看房產(chǎn)證外，還要到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)查看一下不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否與房產(chǎn)證一致。依據(jù)《物權(quán)法》第17條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！?/p>

（2）確認(rèn)是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產(chǎn)權(quán)份額劃分等。依據(jù)《物權(quán)法》第97條、第99條、第101條、《城市房地產(chǎn)管理法》第38條，為保證買方的交易安全，建議要求共有人簽字，如果確因特殊原因共有人不能簽字，那必須要有共有人的授權(quán)委托書(shū)。

2、查看房屋屬性，確認(rèn)該交易房屋是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還是房改房。只有商品房才有完整的所有權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓，不受任何單位和個(gè)人的限制和干涉；經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供的具有保障性質(zhì)的政策性住房，其取得和轉(zhuǎn)讓均受到限制；房改房（已購(gòu)公房）價(jià)格構(gòu)成不一致，分成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)，每種類型的房屋交易方式有所不同。

3、要明確約定房屋價(jià)格、交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用。

4、通過(guò)約定特別條款保障買方的合法權(quán)益。

（1）約定合同失效條件，建議依具體需要，可以約定房屋如果已被出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)、房屋被查封，房屋所在地區(qū)將被拆遷等則本轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

（2）約定違約條款：建議依據(jù)情況約定出賣方如果有欠繳物業(yè)管理、水電煤暖氣等應(yīng)繳費(fèi)用、延期交付、墻體裂縫、漏水之類的質(zhì)量通病等，出賣方支付一定數(shù)額的違約金。

5、最后，要防止出賣方“一房?jī)少u”。

房屋買賣通常需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，買方可以通過(guò)預(yù)告登記防止“一房?jī)少u”。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。但是預(yù)告登記有時(shí)間限制-----“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。