一、租賃合同風險由誰承擔
租賃合同的履行過程中，出現(xiàn)租賃物的毀損、滅失或者部分毀損滅失的客觀情況以及因為發(fā)生這些客觀事件而導致合同無法履行的情況。因此，租賃合同的風險包括租賃物滅失風險和租賃合同無法履行的風險。所謂租賃合同的風險負擔，就是指對于上述風險由誰承擔的問題。
1、租賃物毀損、滅失的風險負擔。
租賃物的毀損、滅失如果是由出租人自身過錯導致的，出租人應當自己負責；租賃物的毀損、滅失如果是由承租人的過失造成的，由承租人向出租人負損害賠償責任；租賃物的毀損、滅失如果是由第三人造成的，則第三人向出租人負侵權損害賠償責任；租賃物的毀損、滅失如果是由不可歸責于任何人的原因（如不可抗力）引起的，則根據(jù)“不幸事件由被擊中者承擔”的原則，由出租人對自身負擔財產(chǎn)損失風險。
2、租賃物毀損、滅失導致合同無法履行的風險負擔。
如果租賃物的毀損、滅失導致合同無法按照約定履行由出租人造成，那么出租人應當向承租人負違約責任；如果租賃物的毀損、滅失導致合同無法按照約定履行由承租人造成，那么承租人不得向出租人主張任何權利；如果租賃物的毀損、滅失導致合同無法按照約定履行由第三人造成，那么出租人首先應當向承租人負違約責任，之后可以向侵權人追償；如果租賃物的毀損、滅失導致合同無法按照約定履行由不可抗力或者自然損耗造成，承租人可以根據(jù)具體情況請求減少租金或者不支付租金，如果致使合同目的無法實現(xiàn)的，承租人可以解除合同。
二、怎么確定租賃合同的期限
我國法律對租賃合同是有最長期限限制的?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。也就是說，對于租賃合同只有最長期限而無最短期限的限制。租賃期限最長為20年，如果在合同中約定的租賃期限超過20年，則超過的部分無效，即縮短為20年。另外，租賃期滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
