一、購房人如何簽訂購房合同

購房合同一旦簽訂，雙方就應(yīng)當(dāng)完全按照購房合同的約定，履行自己在購房合同中承擔(dān)的義務(wù)。為了避免購房合同糾紛，在與開發(fā)商簽訂購房合同過程中，購房人需要注意以下各項具體事宜：

在購房合同中，首先，購房合同的主要內(nèi)容應(yīng)全面、無遺漏無沖突。購房合同的各項內(nèi)容盡可能不做重復(fù)規(guī)定，各項規(guī)定之間避免相互沖突，特別是不能與國家政策、法律、法規(guī)產(chǎn)生矛盾。因此，建議購房者在簽訂購房合同之間，能請專業(yè)房產(chǎn)律師幫忙審查合同條款，避免因購房合同中的法律漏洞引起不必要的風(fēng)險；

第二，條款具體、明確。條款具體明確的要求是購房合同的文字表述應(yīng)避免使用含糊的提法，如“可能”、“盡量”、“大約”、“大概”“左右”等字眼。另外，房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。

購房合同中如果使用原則性規(guī)定，如不可抗力、免責(zé)條款、一般質(zhì)量問題、重大質(zhì)量問題、開發(fā)商遇到的重大技術(shù)難題、特殊情況等等的認(rèn)定，最好是先由雙方在合同中約定評判標(biāo)準(zhǔn)。歸納出可能存在的具體情況，也可以法律規(guī)定或雙方共同推舉的權(quán)威部門出具的證明材料為準(zhǔn)，不能只有原則規(guī)定，而沒有實際可操作的法律依據(jù)或協(xié)商一致的具體條款。

實踐中，“房屋交付時間”條款是開發(fā)商違約率最高的一條。開發(fā)商擬制的合同中往往設(shè)定遇有重大技術(shù)難題或特殊情況時工期可以順延，一旦延期交付成為事實時，便向購房者出具一紙遇到某方面困難的書面通知，以逃避違約責(zé)任。因此，正如上述，何謂“重大技術(shù)難題”何謂“特殊情況”都應(yīng)當(dāng)在合同中約定，避免風(fēng)險。

第三、違約責(zé)任的約定明確

一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：

（1）購房者不按期交款；

（2）開發(fā)商不按期交房；

（3）面積變動超過約定幅度；

（4）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、保修不到位；

（5）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；

（6）公共設(shè)施不到位；

（7）宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)等等。

最后，可以采取商品房買賣合同公證的方式維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

二、購房合同違反優(yōu)先購買權(quán)有效嗎

房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”

《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

《合同法》第二百三十條條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?/p>