案情回顧：訂立房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議未過(guò)戶

2004年4月20日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價(jià)100000 元出售給曾某，簽訂協(xié)議之日曾某預(yù)付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋時(shí)一次性支付。郭某承諾在9月20日之前協(xié)助曾某辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，曾某按約付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子賣(mài)給曾某。2004年9月20日，曾某依約要求郭某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)遭郭某拒絕，郭某于同年9月10日訴至法院，以房屋未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)要求法院判令曾某歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。

法院意見(jiàn)：買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是否有效

對(duì)本案郭某與曾某簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是否有效，合議庭存在以下分歧意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為：買(mǎi)賣(mài)城市和有房屋買(mǎi)賣(mài)雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，郭某與曾某雖然房款兩清，但未根據(jù)《城市房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為系無(wú)效的民事行為。為此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第五項(xiàng)、第七項(xiàng)及國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條之規(guī)定，郭某與曾某的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為：郭某與曾某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方的真實(shí)意識(shí)表示，且已實(shí)際履行，該房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是有效協(xié)議。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條之規(guī)定，郭某與曾某房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。郭某應(yīng)提供有效證件協(xié)助曾某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

律師說(shuō)法：房屋未過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)合同是否有效

第二種意見(jiàn)是正確的。

理由如下：本案郭某與曾某訴爭(zhēng)的案件事實(shí)清楚，焦點(diǎn)是雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是否有效。司法實(shí)踐中常常存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同行為是負(fù)法律行為，不辦理房屋變更過(guò)戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定，是無(wú)效民事行為。但這種認(rèn)識(shí)是有失偏頗的。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)房屋雙方應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。該條例的規(guī)定體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督和管理，但這并不意味著未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議即視為無(wú)效的民事行為。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。此后，最高人民法院法發(fā)（1993）37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。

本案中郭某與曾某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，且已房款兩清，郭某拒絕協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，侵害了曾某的合法權(quán)益。故本案應(yīng)依據(jù)我國(guó)《民法通則》及相關(guān)司法解釋，認(rèn)定郭某與曾某的房屋協(xié)議有效。