一、承租人未經出租人同意轉租房屋 

狄秋山是某城市居民，有一套閑置的三居室房屋。方佳良大學畢業(yè)后到該城市工作，無房居住。獲悉狄秋山有閑置房屋出租后，兩人取得聯系，經協商后簽訂房屋租賃合同。合同約定:狄秋山將三居室房屋出租給方佳良，月租金1500元，按季度交納;租期1年。方佳良在居住和使用房屋的過程中，感到房屋太大，自己一個人無法充分利用，便想找人合租，以便分擔租金。由于擔心狄秋山可能會不同意，方佳良未征求其意見，便自行尋找合租人。經協商，方佳良將三居室中的一間轉租給張敘。不久，狄秋山獲悉方佳良搜自轉租后，告知其不同意轉租，但方佳良里之不理。狄秋山向法院起訴，要求方佳良立即解除與張敘之間的租賃合同并承擔違約責任。

二、 租賃合同是否有效

未經出租人同意的轉租，又稱非法轉租。審判實踐中，存在著大量因非法轉租引起的糾紛，如出租人以承租人未經其同意擅自轉租為由要求收回房屋，次承租人則以與承租人簽訂了有效的租賃合同并已向次承租人交納相應租金且已對承租房屋進行了裝修為由拒絕交出房屋。根據《合同法》第X24條的規(guī)定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人造成成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”由此可見，對未經出租人同意的轉租，依《合同法》規(guī)定出租人可以解除合同，但承租人與次承租人之間的租賃合同究竟是有效，還是無效或者效力待定，存在不同的看法。結合《合同法》的有關規(guī)定，分析租賃合同的性質、功能，這種轉租合同應當是有效的。    

另外，2009年出臺的撮高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解黝對于租賃房屋的轉租問題作出了詳細的規(guī)定，其中:第1}條規(guī)定:“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外?！钡?6條規(guī)定:“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”第17條規(guī)定:“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償?！?/p>